นอร์เวย์เป็นประเทศเล็กๆ แต่มีเศรษฐกิจขนาดใหญ่ มีฐานะร่ำรวย มาดูภาวะเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนโครงการตัวอย่าง อาคารเขียว ที่ได้รับรางวัลนานาชาติ
     ในวันจันทร์ที่ 7 กันยายน ศกนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟฟร์ส  ในฐานะประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้พาคณะดูงานอสังหาริมทรัพย์รวม 42 ท่าน เข้าพบท่านพงศ์ปราชญ์ มากแจ้ง อัครราชทูตที่ปรึกษา ณ สถานเอกอัครราชทูตไทย ณ กรุงออสโล และดูงานโครงการ Aspan Viak Powerhouse ซึ่งเป็นอาคารประหยัดพลังงานที่ได้รับรางวัลในยุโรป

เปรียบเทียบไทยกับนอร์เวย์

ประเทศนอร์เวย์มีขนาดประมาณ 304,282 ตารางกิโลเมตรหรือ 60% ของประเทศไทย มีประชากรเพียง 5.2 ล้านคนในขณะที่ไทยมีถึง 68 ล้านคนหรือไทยมากกว่าถึง 13 เท่า มีประชากรเพิ่มปีละ1.13% ในขณะที่ไทยเพิ่มเพียง 0.34% ประชากร 94.4% เป็นชาวนอร์เวย์ ซึ่งคล้ายไทยที่ 95.9% เป็นคนไทย มีคนมุสลิมเพียง 2.3% ในขณะที่ไทยที 4.9% แต่มีคนไม่มีศาสนา 7.5% ในขณะที่ไทยมีเพียง 0.1% ทั้งนี้เป็นประชากรเมืองถึง 80.5% ในขณะที่ไทยมี 50.4% อายุเฉลี่ยของประชากรนอร์เวย์คือ 81.7 ปี ส่วนไทยต่ำกว่าคือ 74.4 ปี นอร์เวย์มีค่าใช้จ่ายด้านสุขภาพต่อรายได้ประชาชาติคือ 9.6% ในขณะที่ไทยมีสัดส่วนเพียง 4.6% สัดส่วนคนอ้วนมี 24.8% ในขณะที่ไทยอยู่ที่เพียง 9.2%

นครที่ใหญ่ที่สุดของนอรเวย์มีประชากร 986,000 คน มีขนาด 454 ตารางกิโลเมตร หรือ 2,172 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่กรุงเทพมหานครมี 6 ล้านคนในพื้นที่ 1,568 ตารางกิโลเมตร หรือ 3,827 คนต่อตารางกิโลเมตร อย่างไรก็ตามหากนับรวมประชากรของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลแล้ว ก็คงมีจำนวนไม่น้อยกว่า 10 ล้านคน ซึ่งถือเป็นมหานครขนาดใหญ่ ยิ่งพิจารณาความหนาแน่นของประชากรทั้งประเทศ นอร์เวย์มีความหนาแน่นเพียง 17 คนต่อตารางกิโลเมตร ส่วนไทยมีความหนาแน่นถึง 133 คนต่อตารางกิโลเมตร                                            

เศรษฐกิจนอร์เวย์

ขนาดเศรษฐกิจนอร์เวย์จากรายได้ประชาชาติ (GDP) คือ 345.2 พันล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งของไทยใหญ่กว่า 2.85 เท่า แต่มีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงกว่าคือ 2.2% ในขณะที่ปีที่แล้วไทยเติบโตเพียง 0.7% และมีรายได้ประชาชาติต่อหัวสูงถึง 66,400 เหรียญสหรัฐต่อปี ในขณะที่ไทยมีรายได้เพียง 14,400 เหรียญสหรัฐต่อปี หรือนอร์เวย์รวยกว่าไทยประมาณ 4.6 เท่า รายได้จากภาคเกษตรมีเพียง 1.7% ของ GDP ในขณะที่ไทยสูงถึง 11.6% ภาวะว่างงานก็สูงถึง 3.5% ของกำลังแรงงาน ขณะที่ไทยมีคนว่างงานเพียง 0.8% เท่านั้น ยิ่งกว่านั้นนอร์เวย์ไม่มีประชากรที่อยู่ต่ำกว่าระดับเส้นความยากจน ในขณะที่ไทยมีสูงถึง 12.6% 

รายได้ของรัฐบาลนอร์เวย์คือ 294.3 พันล้านเหรียญสหรัฐ ในขณะที่ไทยสูงเพียง 76.43 พันล้านเหรียญสหรัฐซึ่งต่ำมาก ภาษีที่จัดเก็บได้ในนอร์เวย์เป็น 51.5% ของ GDP ส่วนของไทยคือ 20.5% เท่านั้น รายได้ของภาครัฐสูงมีเพียง 29.6% แต่ของไทยสูงถึง 48.6% ส่วนเงินเฟ้องสูงถึง 2% ในขณะที่ไทยก็พอ ๆ กัน ที่ 1.9%

ในแง่การผลิตไฟฟ้า นอร์เวย์ผลิตไฟถึง 134 พันล้าน kWh ในขณะที่ไทยผลิต 173.3 kWh นอร์เวย์ใช้ไฟถึง 119.5 พันล้าน kWh ในขณะที่ไทยใช้ 169.4 kWh แต่ถ้าเทียบต่อประชากรแล้ว นอร์เวย์ใช้ไฟฟ้ามากกว่าไทย การผลิตไฟฟ้าจากฟอสซิลมีเพียง 4.6% ในขณะที่ในไทยสูงถึง 89% ส่วนนอร์เวย์ใช้พลังงานน้ำผลิตถึง 93.2% ในขณะที่ไทยใช้เพียง 11% นอกจากนั้นเป็นแหล่งอื่น ๆ 2.2% ในขณะที่ไทยมีเพียง 0.2% เท่านั้น

การก่อสร้าง-อสังหาริมทรัพย์

ในแต่ละปีมีการก่อสร้างบ้านใหม่ 30,000 หน่วย และมีการซื้อขายบ้านเมือสองประมาณ 70,000 หน่วย บ้านใหม่ 10,000 หน่วยจาก 30,000 หน่วยเป็นบ้านเดี่ยว และโดยมากสร้างโดยนักพัฒนาที่ดินหรือผู้รับเหมาสร้างบ้าน บ้านหลังหนึ่งขนาด 180 ตารางเมตร มีราคาประมาณ 2.8 ล้านโครนหรือ 12 ล้านบาท ในขณะที่ตัวอาคารเป็นเงิน 12,000 โครนต่อตารางเมตรหรือ 2.16 ล้านโครนหรือ 9.4 ล้านบาทต่อหลัง แสดงว่าสัดส่วนของค่าบ้านต่อที่ดินเท่ากับ 2.6 : 1 ในขณะที่ไทยเป็นประมาณ 1 : 2 เพราะค่าที่ดินของไทยแพงกว่า ไทยมีปริมาณที่ดินต่อประชากรน้อยกว่านอร์เวย์ ต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในนอรเวย์ได้

ในการขออนุญาตก่อสร้างบ้านจนถึงบ้านแล้วเสร็จจะใช้เวลาประมาณ 3-5 ปี โดยรวมเวลาก่อนสร้าง 1 ปีแล้ว และบางกรณีอาจถึง 10 ปี โดยต้องยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างพร้อมแบบแปลนให้หน่วยงานต่าง ๆ ถึง 21 หน่วยงานพิจารณา รวมทั้งเพื่อนบ้านด้วย และหลังจากก่อสร้างบ้านเสร็จยังต้องให้ทางราชการมาตรวจสภาพและออกใบรับรองการใช้อาคารอีกด้วย

ในด้านภาษี มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในท้องถิ่นปีละ 0.2-0.8% ค่าธรรมเนียมโอน 2.7% ภาษีมรดกมีประมาณ 0.8% ภาษีมูลค่าเพิ่ม 27% และกำลังจะลดลงให้เหลือ 25% เช่นประเทศเพื่อนบ้าน ส่วนภาษีรายได้บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลสูงถึง 38% ขึ้นไป

Numbee ได้ประมาณการค่าเช่าบ้าน 1 ห้องนอนในกรุงออสโลไว้ที่ 11,318.18 โครนหรือ 49,000 บาท ส่วนราคาขายเป็นเงิน 59,207 โครนหรือ 256,366 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าไทยมากพอสมควร ประชาชนทั่วไปมีรายได้ประมาณ 27,078 โครน หรือ 116,435 บาทต่อเดือน

โครงการ Powerhouse ประหยัดพลังงาน

โครงการนี้ได้รับรางวัลชนะเลิศการประหยัดพลังงานระดับนานาชาติ และยังได้พัฒนาโครงการในทำนองใกล้เคียงนี้ที่เป็นอาคารใหม่ ๆ อีกด้วย แต่โครงการที่ไปดู เป็นโครงการที่พัฒนามาแล้ว 30 ปี และได้ปรับปรุงสภาพขึ้นใหม่ให้มีลักษณะที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ทั้งนี้ในนอร์เวย์อาคารต่าง ๆ ใช้พลังงานถึง 40% ของทั้งหมด และตามข้อกำหนดของนอร์เวย์ ตั้งเป้าไว้ว่าจะลดการใช้สอยพลังงานลง โดยในปี 2563 อาคารใหม่ทั้งหลาย ต้องผลิตพลังงานและใช้พลังงานในระดับเดียวกัน (Energy Neutral)

สำหรับอาคารที่ไปดูนี้เป็นกลุ่มอาคาร 5 หน่วยเชื่อมต่อกัน สูง 3-5 ชั้น โดยในจำนวน 2 ใน 5 หน่วยนี้มีขนาด 5,200 ตารางเมตรที่ทำเป็นโครงการ Powerhouse และให้หน่วยงานหนึ่งเช่าโดยหน่วยงานนี้มีพนักงานอยู่ 200 คนโดยประมาณ เท่ากับคนหนึ่ง ๆ ใช้พื้นที่อาคารประมาณ 21 ตารางเมตร (สำหรับกรุงเทพมหานครราว 10 ตารางเมตร) อีกหนึ่งอาคารก็จะปรับปรุงให้มีสภาพเช่น Powerhouse เช่นกัน ส่วนอีก 3 อาคารยังไม่ได้ดำเนินการใด ๆ

ในด้านค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคารให้เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมนี้ ใช้เงิน 2,650 ยูโรต่อตารางเมตรหรือราว 106,000 บาท ซึ่งนับว่าสูงมาก ค่าก่อสร้างใหม่สำหรับอาคารสำนักงานชั้นหนึ่งสูงไม่เกิน 23 เมตรในเขตกรุงเทพมหานครยังเป็นเงินเพียง 21,300 บาทต่อตารางเมตร (http://bit.ly/1NYCpdF) ยิ่งหากเปรียบเทียบกับค่าเช่าสำนักงานเฉลี่ยในกรุงออสโลที่ 531 ยูโร หรือ 21,240 บาทต่อตารางเมตรต่อปี หรือ 1,770 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (http://bit.ly/1UxYxzL) แล้วนับว่าสูงมาก

การที่จะให้อาคารสำนักงานที่ประหยัดพลังงานแต่ใช้พื้นที่ดินขนาดมหาศาล ราว 40 ไร่ และเสียค่าปรับปรุงอีกมากมาย ก็คงยังไม่คุ้มค่า อย่างไรก็ตามในการก่อสร้างอาคารเขียวในปัจจุบันก็ยังมีความเป็นไปได้ทางการเงินในการดำเนินงานในฐานะที่เป็นช่องทางตลาดใหม่ (Market Niche) ที่ดำเนินการเฉพาะเจาะจง ทั้งนี้สามารถดูรายละเอียดเกี่ยวกับการประเมินค่าอาคารเขียวได้ตาม link นี้: http://bit.ly/1O9J4Re

โดยสรุปแล้ว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในนอร์เวย์นับเป็นโอกาสที่น่าสนใจเช่นกัน ภาษีทรัพย์สินก็ไม่สูง มีโอกาสที่มูลค่าทรัพย์สินจะเติบโต ส่วนในกรณีอาคารประหยัดพลังงานคงเป็นแนวโน้มที่ดีสำหรับประเทศที่มีประชากรน้อยเช่นนี้

การพัฒนาพื้นที่ริมน้ำในกรุงออสโล

มาศึกษาถึงแบบอย่างการพัฒนาพื้นที่ริมน้ำในกรุงออสโล ประเทศนอร์เวย์ ซึ่งเป็นการพัฒนาที่น่าสนใจที่อาจปรับใช้ได้ในกรณีประเทศไทย

โครงการ ‘the Fjord City’ เป็นโครงการฟื้นฟูเมืองในพื้นที่ริมฝั่งแม่น้ำใจกลางเมืองซึ่งแต่เดิมเป็นพื้นที่ท่าเรือขนถ่ายสินค้า โครงการนี้เริ่มตั้งแต่ในยุค 1980’s หรือตั้งแต่ช่วงปี 2523-2532 เป็นต้นมา ในยุคสมัยใหม่ท่าเรือหลักไม่จำเป็นต้องอยู่ในใจกลางกรุงอีกต่อไป สามารถขนส่งทางรางหรือทางอื่นกระจายไปได้ทั่ว จึงมีการย้ายท่าเรือออกไป แล้วพื้นที่ท่าเรือเดิม ก็นำมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์

ในโครงการนี้มีการก่อสร้างอาคารโรงละครแห่งชาติ (Opera House) มีพิพิธภัณฑ์ศิลปะที่กำลังจะเริ่มต้นก่อสร้าง ศูนย์การค้า โครงการอาคารชุดพักอาศัย เส้นทางจักรยาน ระยะทาง 9 กิโลเมตร และพื้นที่พักผ่อนริมน้ำ ซึ่งได้จัดวางไว้อย่างเป็นระเบียบ รวมทั้งการทุบทางด่วนทิ้ง แต่ก่อสร้างเป็นอุโมงค์ใต้ดินแทน และทางด่วนที่เลิกใช้แล้วบางส่วนยังแปลงสภาพเป็นพื้นที่สีเขียวเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจอีกด้วย

ในพื้นที่บางส่วน จะใช้สำหรับโครงการอาคารชุดพักอาศัย ได้วางแผนไว้จำนวน 2,200 หน่วย แต่คาดว่าจะมีเพิ่มขึ้นอีก โดยก่อสร้างบนพื้นที่ประมาณ 200 ไร่ โดยส่วนหนึ่งประมาณ 31 ไร่จะเป็นพื้นที่สวนสาธารณะหรือพื้นที่สีเขียวที่จะใช้ประโยชน์ร่วมกัน ที่เหลือจะนำมาก่อสร้างประมาณ 450,000 ตารางเมตร ในแต่ละอาคารชุดพักอาศัย ยังจะมีพื้นที่พาณิชยกรรม เช่นร้านกาแฟ ร้านสะดวกซื้อตั้งอยู่ที่ชั้นล่างอีกด้วย การถือครองที่อยู่อาศัยนั้น จะเป็นทั้งการเช่า 30, 50, 100 ปี หรือซื้อขายสิทธิขาดไปเลย

ในการพัฒนาพื้นที่นี้ แม้ส่วนใหญ่จะอยู่ในที่ดินของรัฐ แต่ก็มีการฟังเสียงของประชาชนที่อยู่โดยรอบด้วย แต่ใช่ว่าจะต้องทำตามข้อเสนอของประชาชนในพื้นที่เสียทั้งหมด แต่หากมีข้อใดที่เห็นต่างกัน ก็จะมีการชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจน ไม่ใช่แบบกรณีผังเมืองกรุงเทพมหานครที่เปิดรับฟังความเห็นของประชาชน และประชาชนเสนอขอแก้ไขประมาณ 2,000 ราย แต่มีการแก้ไขเพียง 3 ราย โดยไม่ได้มีการชี้แจงใด ๆ การจัดประชุมชาวบ้านยังดำเนินการเป็นระยะ ๆ ไม่ใช่กระทำเพียงช่วงแรก ๆ ของการดำเนินโครงการเท่านั้น

สำหรับอาคารชุดพักอาศัยริมน้ำที่สวยงามเป็นอาคารมีความสูงไม่เกิน 10 ชั้น ขายตารางเมตรละ 250,000 บาท ซึ่งหากเทียบกับค่าครองชีพแล้ว นับว่าราคาไม่แพงนัก ที่น่าสนใจคือบริเวณหลังคาบางส่วนยังขายให้เป็นพื้นที่ ‘ตากอากาศ’ ให้กับเจ้าของที่อยู่ชั้นบนสุด (ก่อนถึงหลังคาด้วย) ในอาคารชุดหนึ่ง ๆ จะมีที่จอดรถ 80% ที่จอดรถต้องซื้อต่างหากเป็นเงินประมาณ 2.5 ล้านบาทหรือเช่าเดือนละ 13,000 บาท

อาคารชุดโครงการนี้มี 8 อาคาร ส่วนที่กำลังขายอยู่อาคารหนึ่ง ขายมาราว 18 เดือน ขายได้แล้ว 80% นับว่าขายได้ดี อย่างไรก็ตามหากพิจารณาถึงค่าก่อสร้างที่สูงถึง 250,000 บาทต่อตารางเมตร แล้วนับว่าต้นทุนหลักอยู่ที่การก่อสร้าง ไม่ใช่อยู่ที่ตัวที่ดินที่เป็นท่าเรือเดิม ที่น่าแปลกคือสินค้าราคาแพง ๆ ชั้นสูง ๆ สวย ๆ จะขายดี ราคาถูกๆ ขนาดเล็ก ๆ ก็จะขายดี แต่ขนาดกลางๆ กลับขายไม่ค่อยได้

กรณีนี้เทียบเคียงได้กับการพัฒนาท่าเรือคลองเตย และพื้นที่รอบแม่น้ำเจ้าพระยาแถวถนนพระรามที่ 3 หากสามารถนำมาพัฒนาเป็นผืนเดียวกัน ก็จะสามารถสร้างศูนย์ธุรกิจและที่อยู่อาศัยสำคัญในเมือง ยิ่งหากสามารถเชื่อมต่อด้วยระบบรถไฟฟ้า ก็ยิ่งจะประสบความสำเร็จยิ่งขึ้น

---

[Tags] : เริ่มต้นลงทุน ,อสังหาฯ, เศรษฐกิจ