อยากเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ ต้องเริ่มต้นยังไง ?

 

         

หลายคนอาจจะยังไม่รู้ว่านักพัฒนาเป็นอีกหนึ่งอาชีพในแวดวงอสังหาฯ ที่ใครๆก็ใฝ่ฝันอยากจะเป็น แต่ก่อนที่เราจะเป็นนั้นเรามั่นใจแล้วหรือยังว่ารู้จักกับคำและหน้าที่ของนักพัฒนาอย่างดีแล้ว มาเริ่มจากการศึกษาและมาทำความเข้าใจก่อนว่าหน้าที่และบทบาทของ “นักพัฒนาอสังหาฯ” คืออะไร ทำอะไร และสามารถเชื่อมโยงไปยังธุรกิจประเภทไหนได้บ้าง

 

นักพัฒนาโครงการอสังหาฯ Real estate Developer คือใคร ?

 

“นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” คือ นักลงทุนซึ่งจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์โดยได้ผลกำไรสูงสุด นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งแบบผู้ประกอบการและองค์กร บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่สร้างบ้านและที่อยู่อาศัยอื่นๆ ก็นับเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้และการงอกเงยมูลค่าจากสินทรัพย์ในครอบครองอยู่ได้ผู้พัฒนาโครงการ ต้องใช้ความรู้ความสามารถในด้านการประเมินศึกษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ในการริเริ่มโครงการ ด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงิน เพื่อให้มีสามารถดำเนินโครงการได้ประสบความสำเร็จ และสามารถผลิตโครงการใหม่เข้าสู้ตลาดได้อย่างต่อเนื่อง

 

Project Feasibility Study คืออะไร ?

          เขาดูอะไรบ้างในการศึกษาความเป็นไปได้ ของการพัฒนาโครงการ ตัวอย่างเช่นการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาคอนโดมิเนียมให้ความสำคัญกับอะไร

---

หลักสูตร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (RE162)

---

 

1. การศึกษาความเป็นไปได้โดยดูเรื่องทำเลและศักยภาพที่ดิน
   
            เป็นการศึกษาเพื่อพิจารณาความเหมาะสม ในการดำเนินการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการดูแลเรื่องทำเลที่ตั้ง และพื้นที่เป็นหลัก เช่น ขนาด ความกว้าง หรือรูปร่างของลักษณะที่ดิน
   
            โดยศึกษาจากข้อดี และข้อเสีย หรือโอกาสในการอุปสรรคของ ทำเลที่ตั้ง สภาพทางกายภาพ ลักษณะดิน ความลาดชัน ความสูงของที่ดิน การถามดิน ค่าถมดิน สิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งพิจารณาได้จากการเข้าถึงของสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ และอื่นๆ
    
2. การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร
   
            กฎหมายที่จำเป็น สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้นมีอยู่ไม่มาก แต่ทุกข้อล้วนสำคัญ และไม่อาจละเลยได้ ได้แก่พระราชบัญญัติการผังเมือง
   
   • พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
   • รายงานการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือ EIA
   • กฎหมายเฉพาะทาง
   • กฎหมายพัฒนาพื้นที่
   • โครงการเวนคืน
    
3. การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับราคาที่ดิน
             การหาศักยภาพของที่ดิน ต้องใช้วิธีการประเมิน โดยใช้ วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value) 
   
   หลักสำคัญคือ
   "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน"
    
4. การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินและประเมินความคุ้มค่าของโครงการ
   
             การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงความคุ้มค่า และสภาพคล่องทางการเงินในขณะนั้น รวมถึงในอนาคตด้วย ซึ่งอาจใช้ข้อมูลทางการตลาดมาตั้งสมมติฐานเพื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน ได้แก่
   
   • อัตราการเช่า
   • รายละเอียดการชำระเงิน
   •การประมาณค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการด้วย เช่น การประมาณการผลตอบแทนโครงการเพื่อช่วยประกอบการตัดสินใจ
5. การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับคู่แข่งขัน & ตลาด
   
             สามารถวิเคราะห์ได้จากเศรษฐศาสตร์มหาภาค สภาพเศรษฐกิจ ทั้งจุลภาค และมหภาค ที่มีผลต่อแนวโน้มของกำลังซื้อ และต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และยังสามารลงมือศึกษาได้จากปัจจัยต่างๆ อันได้แก่
   
   • การสำรวจข้อมูลด้านประชากรศาสตร์
   • การศึกษาแผนพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงจากเดิม
   ​• การสำรวจปริมาณคนผ่านทาง
   • การสำรวจทั้งคุณภาพและปริมาณ
   • การตรวจสอบความต้องการ ตรวจตราหาคู่แข่ง บนทำเลที่น่าสนใจ
   • การขอข้อมูลจากหน่วยงานราชการ ศูนย์วิจัยต่างๆ และการสำรวจลงพื้นที่ด้วยตนเอง

          วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

 

          เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น

 

          ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้

          อย่างที่ได้กล่าวมาข้างต้นว่า การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนสูง ซึ่งอาจจะทำให้ผู้ที่ไม่มีทุนไม่สามารถทำธุรกิจนี้ได้ ดังนั้น การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่จะให้ธุรกิจของคุณดำเนินไปด้วยความเรียบร้อย ดังนั้นผู้ที่ได้อ่านคงจะเกิดความรู้ความเข้าใจไม่มากก็น้อยและหวังว่าจะได้รับความรู้ไปพัฒนาและต่อยอดในให้กับตัวท่านได้ต่อไป 

 

 

สำหรับท่านที่ต้องการทราบข้อมูลการให้บริการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ประเมินราคาที่ดิน บ้าน คอนโดฯ อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ สามารถติดต่อฝ่ายประเมินค่าฯ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

 

สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่
โทร.02-295-3905 ต่อ 114 (K.เล็ก สัญชัย)
Email : area@area.co.th
Line ID : @areavaluation หรือคลิก https://lin.ee/8pZYu1C

        

---

[Tag] : นักพัฒนาอสังหาฯ , นักลงทุน , ลงทุนสร้างบ้านขาย , นักพัฒนาอสังหาฯ , นักลงทุน , Real estate Developer , พัฒนาโครงการอสังหาฯ , Feasibility Study , Project Feasibility Study , เจ้าของที่ดิน , เจ้าของโครงการ , นักลงทุนมือใหม่ , อสังหาฯ มือใหม่ , นักธุรกิจมือใหม่ , มือใหม่หัดลงทุน , นักพัฒนามือใหม่ , อสังหา ฯ ทำเงิน , พัฒนาโครงการ , นักลงทุนอสังหา ฯ