THAI REAL ESTATE
BUSINESS SCHOOL
Eng
Thai
อยากเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ ต้องเริ่มต้นยังไง ?
Share via
   
ดูทั้งหมด Post: 16 เธชเธดเธ 2019

อยากเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ ต้องเริ่มต้นยังไง ?

อยากเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ ต้องเริ่มต้นยังไง ? หลักสูตร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (RE162)

          ก่อนอื่นเราคงต้องเริ่มจากการทำศึกษาและความเข้าใจในก่อนว่าหน้าที่และบทบาทของ “นักพัฒนาอสังหาฯ” คืออะไร ทำอะไร และสามารถเชื่อมโยงไปยังธุรกิจประเภทไหนได้บ้าง

 

นักพัฒนาโครงการอสังหาฯ Real estate Developer คือใคร ?

 

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือ นักลงทุนซึ่งจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์โดยได้ผลกำไรสูงสุด นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งแบบผู้ประกอบการและองค์กร บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่สร้างบ้านและที่อยู่อาศัยอื่นๆ ก็นับเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้และการงอกเงยมูลค่าจากสินทรัพย์ในครอบครองอยู่ได้ผู้พัฒนาโครงการ ต้องใช้ความรู้ความสามารถในด้านการประเมินศึกษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ในการริเริ่มโครงการ ด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงิน เพื่อให้มีสามารถดำเนินโครงการได้ประสบความสำเร็จ และสามารถผลิตโครงการใหม่เข้าสู้ตลาดได้อย่างต่อเนื่อง

 

Project Feasibility Study คืออะไร ?

          เขาดูอะไรบ้างในการศึกษาความเป็นไปได้ ของการพัฒนาโครงการ ตัวอย่างเช่นการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาคอนโดมิเนียมให้ความสำคัญกับอะไร

 

  1. การศึกษาความเป็นไปได้โดยดูเรื่องทำเลและศักยภาพที่ดิน

             เป็นการศึกษาเพื่อพิจารณาความเหมาะสม ในการดำเนินการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการดูแลเรื่องทำเลที่ตั้ง และพื้นที่เป็นหลัก เช่น ขนาด ความกว้าง หรือรูปร่างของลักษณะที่ดิน

             โดยศึกษาจากข้อดี และข้อเสีย หรือโอกาสในการอุปสรรคของ ทำเลที่ตั้ง สภาพทางกายภาพ ลักษณะดิน ความลาดชัน ความสูงของที่ดิน การถามดิน ค่าถมดิน สิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งพิจารณาได้จากการเข้าถึงของสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ และอื่นๆ

     
  2. การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร

             กฎหมายที่จำเป็น สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้นมีอยู่ไม่มาก แต่ทุกข้อล้วนสำคัญ และไม่อาจละเลยได้ ได้แก่พระราชบัญญัติการผังเมือง

    • พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
    • รายงานการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือ EIA
    • กฎหมายเฉพาะทาง
    • กฎหมายพัฒนาพื้นที่
    • โครงการเวนคืน

     
  3. การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับราคาที่ดิน
              
    การหาศักยภาพของที่ดิน ต้องใช้วิธีการประเมิน โดยใช้ วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value) 

    หลักสำคัญคือ
    "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน"
     
  4. การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินและประเมินความคุ้มค่าของโครงการ

              การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงความคุ้มค่า และสภาพคล่องทางการเงินในขณะนั้น รวมถึงในอนาคตด้วย ซึ่งอาจใช้ข้อมูลทางการตลาดมาตั้งสมมติฐานเพื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน ได้แก่

    • อัตราการเช่า
    • รายละเอียดการชำระเงิน
    การประมาณค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการด้วย เช่น การประมาณการผลตอบแทนโครงการเพื่อช่วยประกอบการตัดสินใจ
  5. การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับคู่แข่งขัน & ตลาด

              สามารถวิเคราะห์ได้จากเศรษฐศาสตร์มหาภาค สภาพเศรษฐกิจ ทั้งจุลภาค และมหภาค ที่มีผลต่อแนวโน้มของกำลังซื้อ และต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และยังสามารลงมือศึกษาได้จากปัจจัยต่างๆ อันได้แก่

    • การสำรวจข้อมูลด้านประชากรศาสตร์
    • การศึกษาแผนพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงจากเดิม
    ​• การสำรวจปริมาณคนผ่านทาง
    • การสำรวจทั้งคุณภาพและปริมาณ
    • การตรวจสอบความต้องการ ตรวจตราหาคู่แข่ง บนทำเลที่น่าสนใจ
    • การขอข้อมูลจากหน่วยงานราชการ ศูนย์วิจัยต่างๆ และการสำรวจลงพื้นที่ด้วยตนเอง

          วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

 

          เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น

 

          ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้

          อย่างที่ได้กล่าวมาข้างต้นว่า การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนสูง ซึ่งอาจจะทำให้ผู้ที่ไม่มีทุนไม่สามารถทำธุรกิจนี้ได้ ดังนั้น การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่จะให้ธุรกิจของคุณดำเนินไปด้วยความเรียบร้อย

 


หลักสูตร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (RE162)
รุ่นที่ 25, วันอังคารที่ 3 - วันพุธที่ 4 กันยายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.

 


Tag : นักพัฒนาอสังหาฯ , นักลงทุน , ลงทุนสร้างบ้านขาย , นักพัฒนาอสังหาฯ , นักลงทุน , Real estate Developer , พัฒนาโครงการอสังหาฯ , Feasibility Study , Project Feasibility Study , เจ้าของที่ดิน , เจ้าของโครงการ , นักลงทุนมือใหม่ , อสังหาฯ มือใหม่ , นักธุรกิจมือใหม่ , มือใหม่หัดลงทุน , นักพัฒนามือใหม่ , อสังหา ฯ ทำเงิน , พัฒนาโครงการ , นักลงทุนอสังหา ฯ