THAI REAL ESTATE
BUSINESS SCHOOL
Eng
Thai
โลกพังเพราะ Cash ไม่ Flow
ดูทั้งหมด Post: 18 เธกเธตเธ 2020
Share via
   

โลกพังเพราะ Cash ไม่ Flow

ตอนนี้เศรษฐกิจโลกกำลังพังทลายเพราะ Cash ไม่ Flow หรืออีกนัยหนึ่งกระแสเงินสดไม่สะพัดตามแผนที่วางไว้ ใครกู้เขามาทำโรงแรมก็คงเจ๊งในไม่ช้า

สายกายบินต้นทุนต่ำก็อาจพากันพินาศหลายราย อันเป็นผลพวงจากไวรัสโควิด-19

 

เมื่อเร็วๆ นี้ผมได้วิเคราะห์ไว้ว่าโรคไวรัสโควิด-19 คงอยู่กับเราไม่นาน อาจจะราวครึ่งปี พร้อมยืนยันจากกรณีโรคซาร์สและอื่นๆ ว่าไม่ได้มีผลกระทบต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว แต่เวลาแค่ครึ่งปีหรืออาจ 1 ปีนี่แหละอาจทำให้ธุรกิจบางอย่างพังทลายลงไปก็ได้ โดยเฉพาะที่มีสายป่านไม่ยาวพอ กู้สารพัดทางมาลงทุน เงินอาจหมุนไม่ทันเป็นปัญหาด้าน Cash Flow ขึ้นมาทันที

เมื่อปลายเดือน ก.พ.ที่ผ่านมา ผมนั่งรถทัวร์ยี่ห้อดีๆ ไปมุกดาหารเพื่อต่อรถข้ามไปประเมินค่าทรัพย์สินที่ฝั่งสะหวันนะเขต ปรากฏว่าทั้งรถมีแต่คนปิดปากปิดจมูกกันหมด (รวมทั้งผมด้วย) ที่สำคัญก็คือ ณ ราคาค่ารถเท่าเดิม แต่มีคนนั่งรถไปราว 50% ขากลับก็อีก 50% เหมือนเดิม อย่างนี้รถทัวร์ก็คงอยู่ยาก อยู่ไม่เป็นเหมือนกัน ดีที่ว่าเป็นบริษัททัวร์ใหญ่ คงมีสายป่านไปได้อีกไกล

เมื่อไม่กี่วันมานี้ ผมก็เพิ่งกลับจากกรุงกัวลาลัมเปอร์ ประเทศมาเลเซีย ปรากฏว่าทั้งลำมีคนนั่งประมาณหนึ่งในสาม ขากลับก็พอๆ กันเท่านั้น ทั้งที่ตามปกติมีคนนั่งกันเต็มหรือเกือบเต็มแทบทุกเที่ยวที่เคยไป-มา เลขาฯ ผมอุตส่าห์จองที่นั่ง “Hot Seat” ไปให้ แต่ในยามนี้คงแทบไม่จำเป็นต้องจองที่นั่งแบบนี้แล้ว สะดวกสบายไปอีกแบบหนึ่ง แต่สายการบินก็คงขาดทุนน่าดู โดยที่ผู้คนไม่กล้าบินกันแทบทั่วโลก สายการบินหลายแห่งโดยเฉพาะประเภท “Low Cost” ที่เพิ่งเปิดกิจการ ก็คงได้เจ๊งกันในไม่ช้า เผลอๆ ผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินก็คงได้รับจ้างให้ไปประเมินค่าเครื่องบินเพื่อขายต่อ

ที่สนามบินกรุงกัวลาลัมเปอร์ ตอนตี 5 ที่ผมเตรียมไปขึ้นเครื่องบิน ปกติมีผู้คนคลาคล่ำ แต่เดี๋ยวนี้เหลือเพียง 40% หรือราว 1 ใน 3 แต่เมื่อเทียบกับสนามบินดอนเมืองที่ปกติทัวร์จีนเบียดเสียดยัดเยียด ตอนนี้แทบไม่เจอสักคน ประมาณว่าบริเวณทางออกเหลือผู้คนที่ยังเดินทางอยู่เหมือนผมเพียง 5% ก็ว่าได้ แล้วอย่างนี้ถ้าลากยากไป 3-6 เดือน คนทำอาชีพที่เกี่ยวข้องก็คงต้องขยับขยายไปทำอย่างอื่น แต่สำหรับประชาชนทั่วไปก็คงพอปรับตัวได้ อย่างมีอยู่ช่วงหนึ่งที่เราไว้ทุกข์ งานรื่นเริงต่างๆ กิจกรรม “Night Life” ก็หายไปเป็นปีเหมือนกัน บัดนี้ก็ฟื้นขึ้นมาใหม่

อย่างไรก็ตาม ในสถานะของผู้ประกอบการอาจไม่ได้ง่ายเหมือนชาวบ้านทั่วไป เช่น กิจการโรงแรม สมมติเราทำโรงแรมขนาดเล็กๆ สัก 100 ล้านบาท อาจต้องเสียเงินกู้ปีละ 6 ล้านบาท ต้องจ่ายค่าดำเนินการประมาณ 50 ล้านบาท และอาจต้องทำกำไรสัก 20 ล้านบาท ถ้ากำไรหดหายไป 1 ปี ค่าดำเนินการลดเหลือ 10 ล้านบาท เพราะแทบไม่มีคนใช้ แต่ดอกเบี้ยยังต้องจ่ายปีละ 6 ล้านบาท ก็เท่ากับขาดทุนไปแล้ว 16 ล้านบาท ถ้าสายป่านไม่ดีจริงๆ ก็คงต้องขายกิจการไป ทุนหายกำไรหด

กิจการที่เกี่ยวข้องและอาจเป็นความเสียหายหนักอีกอย่างหนึ่งก็คือกิจการปฏิสัมพันธ์ระหว่างประเทศ อย่างเช่นงาน MIPIM ซึ่งเป็นงานนิทรรศการแสดงอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก จัดที่เมืองคานส์ ฝรั่งเศส ในเดือน มี.ค.ทุกปี ผมก็ไปแทบทุกปี ปรากฏว่าในปีนี้ที่กำหนดจัดในช่วงวันที่ 12-15 มี.ค.2563 ก็เพิ่งประกาศเมื่อวันที่ 29 ก.พ.ว่าขอเลื่อนไปเดือน มิ.ย. นี่คนที่จองตั๋วเครื่องบินไปแล้วก็คงไม่ได้เงินคืน หรือเสียค่าปรับ ค่าบูธต่างๆ ก็คงไม่เสียเพิ่ม แต่คนจัดก็คงอยู่ยาก งานนี้เขาจัดมาหลายสิบปีแล้ว ถ้าเขาก้าวพลาด เดือน มิ.ย.ยังไม่อาจจัดได้ บริษัทผู้จัดงานนี้ก็อาจจะเจ๊งในปีนี้เอง

นี่ยังไม่นับรวมงานประชุมอสังหาริมทรัพย์ที่เมืองนานกิง ในเดือน ก.พ.ที่ยกเลิกไปโดยปริยาย งานแสดงอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในลาว กลางเดือน มี.ค.2563 ก็เลื่อนไปเดือน มิ.ย. แม้ลาวจะแทบไม่มีปัญหาโรคไวรัส แต่ผู้แสดงสินค้าและผู้ชมงานจากต่างประเทศก็ไม่กล้าไป ส่วนงาน World Urban Forum ที่จัดในกลางเดือน ก.พ.ในกรุงอาบูดาบี ที่แม้ดันทุรังจัดได้ แต่ปรากฏว่ามีคนเข้าร่วมเพียง 1 ใน 3 จากทั้งหมด 5,000 คน (ผมก็ขอยกเลิกไปเช่นกัน)

ในกรณี Cash Flow สมมติโรงแรมหนึ่งมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท ถ้ามีอัตราผลตอบแทน 8% หรือปีละ 80 ล้านบาท หากสูญรายได้ไป 1 ไตรมาสเต็มๆ ก็เท่ากับเป็นเงิน 20 ล้านบาท หรือเท่ากับมูลค่าหายไป 2% ในปัจจุบันเป็นต้น ถ้ารายได้ขาดหายไป 2 ไตรมาส ก็เท่ากับ 4% แต่ถ้าตลอดทั้งปีรายได้แทบไม่มีเลย ก็อาจทำให้มูลค่าของอาคารลดลงไป 6-8% ก็เป็นได้ ในกรณีนี้ถ้าเป็นโรงแรมที่ไม่มีหนี้สินใดๆ ก็เป็นเรื่องหนึ่ง แต่ถ้าเป็นโรงแรมใหม่ที่ต้องใช้บริการสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และมีต้นทุนดอกเบี้ยจากค่าดำเนินงานต่างๆ โรงแรมเหล่านี้ก็คงประสบปัญหาเป็นอย่างมาก

ในแง่หนึ่งในอนาคต เราอาจสามารถหาซื้อทรัพย์ได้ในราคาถูกลงได้ เช่น

โรงแรมในฮ่องกง เพราะนอกจากมีปัญหาเรื่องโรคภัยแล้ว ยังมีปัญหาทางการเมืองภายในอีกด้วย
สกีรีสอร์ทในฮอกไกโด ซึ่งขณะนี้แทบร้างเป็นป่าช้าเนื่องจากปัญหาโรคระบาดนี้เอง ปกติราคาที่ดินในฮอกไกโด ที่คณะผู้ประเมินของผมเคยไปประเมินไว้มีราคาถีบตัวสูงขึ้นมาก แต่วิกฤติอันนี้คงทำให้ราคาหยุดชะงักถึงกระทั่งลดต่ำลง
แบรนด์ของร้านอาหาร-เครื่องดื่มในสิงคโปร์ที่สามารถซื้อ/เช่ามาเปิดร้านในไทย ก็อาจถูกลงกว่าแต่ก่อน เนื่องจากการท่องเที่ยวที่ชะลอตัวลง ปกติราคาแบรนด์พวกนี้น่าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในทุกปีที่ไปประเมินเพราะมีการขยายกิจการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
โรงแรม 3 ดาวในภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยาที่สายป่านสั้น เป็นต้น

อาการที่ Cash ไม่ Flow อาจทำให้เกิดการพังทลายในลักษณะสะดุดขาตัวเองล้มลงอย่างไม่คาดคิด (ในขณะฝันหวาน) ในกรณีของผู้ที่ใช้เงินกู้ในการประกอบกิจการเป็นสำคัญ โดยเฉพาะผู้ประกอบการราย SMEs ปัญหาโรคภัยจึงเป็นความไม่แน่นอน (Uncertainty) ที่ต้องประมาณการไว้เพิ่มเติมในการวิเคราะห์ความเสี่ยง (Risk) ของ Cash Flow ของโครงการนั่นเอง


ขอขอบคุณที่มา กรุงเทพธุรกิจ


[Tag] : นิติบุคคล , บ้านจัดสรร , อาคารชุด , การเงิน , การเงินอสังหา , ความเป็นได้ของโครงการ , พัฒนาโครงการ , ความเป็นไปได้ทางการเงิน , Project Feasibility Study , Cash Flow