BUSINESS SCHOOL
ค่าโอนบ้านที่ดิน 2567 มีอะไรบ้าง
พร้อมวิธีคำนวณง่าย ๆ
การคิดภาษีโอนบ้าน ที่ดิน คอนโด และเสียภาษี
ก่อนที่เราจะขายอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน ที่ดิน หรือคอนโด ก็ตามจำเป็นต้องรู้จักวิธีคิดภาษีที่จะต้องเสียกันด้วย โดยปกติจะมีภาษีที่จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อยู่ด้วยกัน 4 รายการ ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย, ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์
สำหรับวิธีการคิดภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยในบทความนี้จะพูดถึงเฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น ที่ "มิใช่มรดก" หรือ "มิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา"
วิธีการคิด ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์
คำนวณจากรายละเอียดต่าง ๆ ได้ดังนี้
1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครอง โดยเริ่มนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ จนถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่เกิน 10 ปี ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี (นับตามปีปฏิทิน)
2. ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย
3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์
4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ให้ใช้ราคาสูงสุด ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็ใช้ราคาขาย แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขายก็ใช้ราคาประเมิน)
หมายเหตุ: การหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง
ตัวอย่างการคำนวณภาษี หัก ณ ที่ จ่าย
ตัวอย่างที่ 1 บ้านหรือห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี
1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี)
ตัวอย่าง
วันเริ่มถือครอง 02/01/2560
วันสิ้นสุด 01/08/2561
จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี
2. ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน
3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ 2,000,000 บาท
4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จำนวน 1,500,000 บาท
5. หักค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง
ตัวอย่าง
ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 84% ให้คิดจากราคาประเมิน (1,500,000 x 84% = 1,260,000)
6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์-ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา)
ตัวอย่าง
1,500,000 – 1,260,000 = 240,000 บาท
7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ/จำนวนปีที่ถือครอง)
ตัวอย่าง
240,000/2 ปี = 120,000 บาท
8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า)
ตัวอย่าง
คือ 6,000 บาท
9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง)
ตัวอย่าง
6,000 x 2 ปี = 12,000 บาท
10. ราคาประเมิน x 20% จำนวน 300,000 บาท
หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 มากกว่าข้อ 10 ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 10
หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 น้อยกว่า หรือเท่ากับข้อ 10 ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 9
ตัวอย่าง
ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่าข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่าย
จากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท
11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จำนวน 12,000 บาท
12. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมิน สูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน)
ตัวอย่าง
ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 3.3% = 66,000 บาท (ถ้าจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียภาษีอากรสแตมป์)
รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + ภาษีธุรกิจเฉพาะ) จำนวน 78,000 บาท
หมายเหตุ: ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์
ตัวอย่างที่ 2 บ้านหรือห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี
1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี)
ตัวอย่าง
วันเริ่มถือครอง 02/01/2560
วันสิ้นสุด 01/08/2561
จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี
2. มีชื่อในทะเบียนบ้าน
3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ 2,000,000 บาท
4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จำนวน 1,500,000 บาท
กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย
กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย
5. หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง
ตัวอย่าง
ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 84% ให้คิดจากราคาประเมิน (1,500,000 x 84% = 1,260,000)
6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์-ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา)
ตัวอย่าง
1,500,000 – 1,260,000 = 240,000 บาท
7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ/จำนวนปีที่ถือครอง)
ตัวอย่าง
240,000/2 ปี = 120,000 บาท
8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า)
ตัวอย่าง
คือ 6,000 บาท
9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง)
ตัวอย่าง
6,000 x 2 ปี = 12,000 บาท
10. ราคาประเมิน x 20% จำนวน 300,000 บาท
หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 มากกว่าข้อ 10 ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 10
หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 น้อยกว่า หรือเท่ากับข้อ 10 ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 9
ตัวอย่าง
ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่าข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่าย
จากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท
11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จำนวน 12,000 บาท
12. อากรแสตมป์ 0.5% (ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน)
ตัวอย่าง
ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท
รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + อากรสแตมป์) จำนวน 22,000 บาท
หมายเหตุ: ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์
ดังนั้นหากวิเคราะห์จากตัวอย่างที่ 1 และ 2 แล้วจะเห็นได้ว่า แม้ราคาที่อยู่อาศัยและการถือครองไม่เกิน 2ปี เหมือนกัน และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน การเสียภาษี ณ ที่จ่ายมีความแตกต่างกันพอสมควร ตามตารางที่สรุปเปรียบเทียบ ดังนี้
|
รายละเอียด |
ตัวอย่างที่ 1 |
ตัวอย่างที่ 2 |
|
ราคาบ้าน |
2,000,000 |
2,000,000 |
|
ระยะเวลาในการถือครอง |
2ปี |
2ปี |
|
รายละเอียดในการถือครอง |
ถือครองไมใ่ถึง 5ปี ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี |
ถือครองไม่ถึง 5 ปี ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนไม่ถึง 1 ปี |
|
ภาษี หัก ณ ที่จ่าย |
12,000 |
12,000 |
|
ธุรกิจเฉพาะ 3.3% |
66,000 |
- |
|
อากรแสตมป์ 0.5% |
- |
10,000 |
|
รวมภาษีที่ต้องจ่าย |
78,000 |
22,000 |
ดังนั้นจากที่ดูตัวอย่างการ คำนวณ ภาษี ณ ที่จ่ายเบื้องต้นแล้วนั้น จะเห็นได้ว่าการซื้อขายอสังหาฯไม่ว่าจะบ้าน ที่ดิน หรือคนโด หาซื้อไว้เพื่อลงทุนในระยะสั้น ควรขายออกก่อนระยะเวลา 5 ปี หรือต้องมองปัจจัยอื่นๆด้วย เช่นมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านด้วยหรือไม่ เพื่อช่วยให้การเสียภาษีของเรานั้นน้อยลงได้ แต่ถ้าหากมีความจำเป็นที่ต้องถือในระยะยาวที่เกิน 5 ปี เรื่องการใส่ชื่อในทะเบียนบ้านก็อาจจะไม่ได้มีผลที่แตกต่างกันมากเท่าไหร่นั่นเอง โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบันอบรมด้านอสังหาฯ ระดับนานาชาติ จึงเล็งเห็นถึงความสำคัญในเรื่องของการบริการ และการจัดทำบัญชีและภาษี จึงได้เปิดหลักสูตร การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (RE151) ขึ้นเพื่อที่จะได้ช่วยให้เหล่านักบัญชีหรือผู้ที่สนใจในด้านนี้ได้มีความรู้ความเข้าใจในเรื่องนี้
มาตรการลดหย่อนค่าโอน-จดจำนอง มีผล 2ม.ค.67
ลดหย่อนค่าโอน-จดจำนองบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อเนื่อง จนถึง ธ.ค. 2567
นายพรชัย ฐีระเวช ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ในฐานะโฆษกกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2566 คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบและรับทราบการดำเนินมาตรการ/โครงการของส่วนราชการและรัฐวิสาหกิจภายใต้สังกัดกระทรวงการคลัง และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อมอบเป็นของขวัญปีใหม่ พ.ศ. 2567 ให้แก่ประชาชน โดยมีรายละเอียด ดังนี้
มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองปี 2567
มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ปี 2567
มีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่นคงในทางเศรษฐกิจ รวมถึงช่วยรักษาระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยมาตรการดังกล่าวจะให้
-
ลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 2% เหลือ 1%
-
ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% (เฉพาะการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน) สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ และห้องชุด (ทั้งบ้านมือ 1 และมือ 2) เฉพาะที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ต่อสัญญาโดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน ตั้งแต่วันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567
ทั้งนี้การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้เป็นมาตรการต่อเนื่องจากปี2566 ที่กรมที่ดินได้ลดค่าธรรมเนียมให้แก่ประชาชนในอัตราเดียวกัน ซึ่งนอกจากจะเป็นการสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยของตนเอง แล้วยังเป็นการส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริทรัพย์เพื่อสร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจ รักษาระดับเศรษฐกิจในภาคอสังหาฯ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาฯ ให้เกิดความต่อเนื่องด้วย
สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e
ขอขอบคุณ: ddproperty, thinkofliving และสำนักข่าวฐานเศรษฐกิจ
-
ทำอย่างไร ไม่ให้ถูก “ครอบครองปรปักษ์”
