ครบทุกข้อสงสัยภาษีอสังหาที่ต้องรู้.. สำหรับคนซื้อขายบ้าน”  นโยบายลดหย่อนภาษีต่างๆ สำหรับการมีบ้านหลังแรก ดอกเบี้ยเงินกู้ยืม การลดค่าธรรมเนียมโอนต่างๆ บ้านเอื้ออาทร บ้านประชารัฐ หรือแม้แต่นโยบายภาษีที่ดิน

           คาดว่าผลบังคับใช้อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง น่าจะเลื่อนจากปี 2560 เป็นปี 2561 เพราะต้องใช้เวลาในการประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศให้แล้วเสร็จก่อน โดยเมื่ออัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่มีผลบังคับใช้แล้ว ก็จะยกเลิกกฎหมายพ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน รวมถึงพ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้องที่

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะเริ่มใช้ปี 2560 จะแบ่งเป็น 4 ประเภท ประกอบด้วย ประเภทเกษตรกรรม มีเพดานจัดเก็บสูงสุดไว้ที่ 0.2% แต่อัตราการจัดเก็บจริงจะยกเว้นให้กับมูลค่าที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี ส่วนที่ดินที่มีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 100 ล้านบาท เสียอัตรา 0.05% และที่ดินมูลค่าเกิน 100 ล้านบาทขึ้นไปคิดอัตราภาษี 0.1%

 

ส่วนประเภทพาณิชกรรมและอื่นๆ มีอัตราเพดานสูงสุด 2% โดยมูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 20 ล้านบาท เก็บในอัตรา 0.3% ส่วนมูลค่าทรัพย์สินตั้งแต่ 20-50 ล้านบาท คิดอัตรา 0.5%, มูลค่าทรัพย์สิน 50-100 ล้านบาท คิดอัตรา 0.7%, มูลค่าทรัพย์สิน 100-1,000 ล้านบาท คิดอัตรา 0.9%, มูลค่าทรัพย์สิน 1,000-3,000 ล้านบาท คิดอัตรา 1.2% และตั้งแต่ 3,000 ล้านบาทขึ้นไป คิดในอัตรา 1.5%

 

และประเภทที่ดินรกร้างว่างเปล่า จะมีอัตราเพดานสูงสุด 5% แต่จะจัดเก็บจริงตามที่ดินไม่ทำประโยชน์ หรือทิ้งไว้ว่างเปล่า กำหนดเก็บในปีที่ 1-3 อัตรา 1% ปีที่ 4-6 อัตรา 2% และปีที่ 7 ขึ้นไปคิดอัตรา 3% ทั้งนี้ ครม.ได้มีการยกเว้นภาษีสำหรับที่ดินเพื่อใช้สาธารณประโยชน์รวมถึงทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดและที่ดินในหมู่บ้านจัดสรร

 

 

 1 : ภาษีที่เกิดขึ้นตอนซื้อบ้าน ที่ดิน

เริ่มแรกสำหรับคนที่อยากมีบ้านนั้น ถ้าให้ตอบตรงๆก็คือไม่มีภาระภาษีครับ แต่โดยปกติแล้วมักจะถูกผลักภาระจาก “ผู้ขาย” ให้ช่วยกันจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมคนละ “ครึ่งหนึ่ง” หรือไม่ก็ “เต็มจำนวน” กันไปเลย ดังนั้นในส่วนของการซื้อบ้านนั้น ถ้าหากเราอยากวางแผนภาษีในการซื้อบ้านให้ถูกที่สุด นั่นคือใช้วิธี เจรจาต่อรองให้เราต้องช่วยจ่ายน้อยที่สุดนั่นเองครับ

โดยปกติแล้วภาษีที่เกิดขึ้นเมื่อตอนซื้อที่ผู้ขายจะผลักภาระให้กับเราจะประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (จ่ายที่กรมที่ดินเมื่อโอน) ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง) ซึ่งสำหรับวิธีการคำนวณภาษีแต่ละประเภทนั้น

 

 2 : ภาษีที่เกิดขึ้นตอนเป็นเจ้าของบ้าน (ครอบครอง)

หลังจากที่ซื้อบ้านเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ต่อมาคือการอยู่บ้าน ซึ่งมันจะมีทางเลือกให้เรา 2 แบบ แบบแรกคือ อยู่เอง แบบที่สองคือ สร้างรายได้ ผมขอเริ่มภาษีสำหรับบ้านที่อยู่เองก่อนนะครับ

ในกรณีแรก คือ  “บ้านอยู่เอง” สิ่งที่ควรจะพิจารณาไว้ได้แก่ สิทธิประโยชน์ทางภาษี 2 อย่างนั่นคือ มูลค่าบ้าน หรือ ดอกเบี้ยเงินกู้ยืม ที่เกิดขึ้นมาใช้สำหรับการลดหย่อนภาษี โดยแยกเป็น 2 กรณีดังนี้ครับ

 

1. กรณีซื้อและโอนภายในปี 2559 ลำดับแรก คือ สิทธิลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก โดยเงื่อนไขสรุปสำหรับกรณีนี้คือ นำ 20% ของมูลค่าบ้านที่ไม่เกิน 3 ล้านมาใช้เป็นค่าลดหย่อนภาษีติดต่อกันเป็นระยะเวลา 5 ปี 

 

2. ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมจากการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย อีกหนึ่งเรื่องสำหรับคนที่ทำการกู้เพื่อซื้อบ้าน สามารถนำมาใช้ลดหย่อนภาษีตามที่จ่ายจริงได้สูงสุด 100,000 บาท โดยเงื่อนไขนั้นมีดังนี้ครับ

 

1) ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมจำนวนเงินสูงสุด 100,000 บาทนั้น ไม่จำกัดจำนวนบ้าน

 

2) หากเป็นการกู้ร่วม ดอกเบี้ยจำนวนนี้ต้องเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ร่วมในจำนวนสูงสุดคือ 100,000 บาท ไม่สามารถโอนให้แก่กันได้ เว้นแต่ สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสตามกฎหมาย สามารถโอนสิทธิประโยชน์ให้กันได้ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่มีเงินได้ครับ (อ้างอิง : ข้อ 8 ของประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ ฉบับที่ 86 และ ฉบับที่ 88)

 

ยกตัวอย่างเช่น นายเก่าและนายป่าน กู้ซื้อบ้านร่วมกันโดยเสียดอกเบี้ยจำนวน 120,000 บาทต่อปี นายเก่ากับนายป่านจะมีสิทธิใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้คนละ 50,000 บาท (120,000 บาทนั้น เอามาใช้สูงสุดได้ไม่เกิน 100,000 บาท แล้วหารตามจำนวนผู้กู้ร่วม) ถึงแม้นายเก่าหรือนายป่านไม่มีเงินได้ ก็ไม่สามารถโอนสิทธิประโยชน์ส่วนนี้ให้แก่กันได้ และถ้าหากนายเก่าไปซื้อบ้านอีก 1 หลังโดยจ่ายดอกเบี้ยปีละ 30,000 บาท นายเก่ายังสามารถนำดอกเบี้ยบ้านหลังที่สองมาใช้สิทธิได้ เพราะรวมกันแล้วสิทธิ์สูงสุดของนายเก่ายังไม่เกิน 100,000 บาท (50,000 + 30,000 = 80,000 บาท)

 

แต่ถ้าหากเป็นนายเก่าและนางก่อย คู่สามีที่แต่งงานกันจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมายโดยนางก่อยไม่มีรายได้ และทั้งคู่กู้ซื้อบ้านร่วมกันเหมือนกรณีแรก นางก่อยจะสามารถโอนส่วนของตัวเองให้นายเก่าลดหย่อนได้สูงสุด 100,000 บาท และในกรณีนี้จะกลายเป็นว่าบ้านหลังที่สองของนายเก่าก็ไม่สามารถเอาร่วมใช้สิทธิได้แล้ว เนื่องจากได้ใช้สิทธิไปแล้วสูงสุด 100,000 บาทเต็มจำนวนครับ

 

อธิบายเพิ่มเติม : ถ้ามีคนร่วมกู้กับเราด้วย สิทธิประโยชน์ที่ได้รับจะเฉลี่ยตามจำนวนคนที่ร่วมกู้ เช่น จ่ายดอกเบี้ยบ้านไปจริง 100,000 บาท และมีคนกู้ร่วมกัน 2 คน แต่ละคนจะมีสิทธิหักลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านได้คนละ 50,000 บาท (ดอกเบี้ยบ้าน 100,000 ÷ 2 คน) แต่การมีคนร่วมกู้กับเราด้วย ไม่ว่าจะจ่ายดอกเบี้ยจริงเท่าใด สิทธิประโยชน์ที่ได้รับเมื่อรวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน 100,000 บาท อยู่ดีครับ เช่น จ่ายดอกเบี้ยบ้านไปจริง 120,000 บาทและมีคนกู้ร่วมกัน 2 คน สิทธิ์หักลดหย่อนจะถูกจำกัดไว้ไม่เกิน 100,000 บาท ดังนั้น แต่ละคนจึงมีสิทธิหักลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านได้เพียงคนละ 50,000 บาทเท่านั้นครับ (ดอกเบี้ยบ้าน 100,000 บาท ÷ 2 คน)

 

หมายเหตุ : คำว่านำมาลดหย่อนภาษีที่ว่านี้ หมายถึงนำมาเป็นค่าลดหย่อน ซึ่งใช้ในการคำนวณภาษีตามวิธีการคำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิ นั่นคือ (เงินได้ – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน) x อัตราภาษี ซึ่งหากใครยังไม่เข้าใจในการคำนวณภาษี
 

ส่วนที่ 3 : ภาษีที่เกิดขึ้นตอนขายบ้าน

 

สำหรับส่วนสุดท้าย นั่นคือ ช่วงที่เราทำการขายบ้านนั่นเองครับ โดยส่วนนี้ ผมถือว่าเป็น ส่วนที่สำคัญที่สุด ที่เราจะวางแผนประหยัดภาษีได้อย่างถูก โดยหลักการวางแผนภาษีที่ถูกต้องที่ผม TAXBugnoms อยากให้เป็นแนวทางไว้มีอยู่ 2 ขั้นตอนครับ นั่นคือ

 

1. การวางแผนเพื่อไม่ให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับกรณีนี้คือทำให้บ้านของเรานั้นไม่เข้าข่ายเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าหรือหากำไร โดยใช้วิธีการง่ายๆสำหรับกรณีที่เป็นบ้านหรือคอนโด นั่นคือ การใส่ชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี (ตอนไหนก็ได้ แต่ต้องอยู่ติดต่อกันเกิน 1 ปี) หรือ ครอบครองกรรมสิทธิ์เกินกว่า 5 ปี  (อ้างอิง : มาตรา 4(6)(ค) พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ทางค้าหรือหากำไร ฉบับที่ 342)

 

ซึ่งผลของกรณีนี้นอกจากจะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะส่งผลให้เราไม่ต้องนำรายได้ในส่วนนี้มารวมคำนวณภาษีตอนปลายปีได้อีกด้วย (จะถือว่าเป็น Final TAX โดยอัตโนมัติ) ซึ่งถ้าหากเราไม่ทำตามวิธีการนี้ กลายเป็นว่าเราเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า) และสิ่งที่ตามมาหลังจากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น เราต้องนำรายได้ในส่วนนี้มารวมคำนวณภาษีตอนปลายปีด้วยครับ (อ้างอิง : มาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฏากร)

 

2. วางแผนคำนวณภาษีล่วงหน้าให้ถูกต้อง : การไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะและไม่ต้องนำมารวมคำนวณภาษีตามข้อ 1 นั้นยังคงส่งผลให้เราต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายอยู่ดีเมื่อวันที่โอนกรรมสิทธิ ณ กรมที่ดิน โดยจะเสียด้วยการถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ และเราสามารถเลือกเอามารวมคำนวณตอนปลายปีก็ได้ (หรือจะเลือก Final TAX ตามที่กล่าวไว้ตามข้อ 1 ก็ได้เช่นเดียวกัน)

โดยปกติแล้ว เราจะไม่ค่อยรวมคำนวณในกรณีที่ผู้ขายมีรายได้อื่นๆอยู่ด้วย เพราะว่าจะเสียภาษีเพิ่มขึ้นครับ และวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับกรณีนี้จะแตกต่างจากวิธีการได้มาของสินทรัพย์ว่าเป็นกรณีใด ระหว่าง การได้มาโดยมรดกหรือเสน่หา กับ การได้มาโดยวิธีอื่น ซึ่งการคำนวณจะแตกต่างกันตามตารางนี้ครับ
 

โดยหลักการคำนวณของทั้งสองวิธีจะเหมือนกัน คือ วิธีการคำนวณเงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย แล้วนำมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง หลังจากนั้นคำนวณตามอัตราภาษี แล้วค่อยคูณจำนวนปีที่ถือครองกลับไปอีกครั้งหนึ่ง จะได้จำนวนภาษีที่ต้องเสีย 

ยกตัวอย่าง นายสดุดี ได้รับมรดกเป็นที่ดินเมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2553 และได้สร้างบ้านบนที่ดินเมื่อวันที่ 15 ธันวาคม 2554 เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2558 นายสดุดีตัดสินใจขายบ้านพร้อมที่ดินในราคา 12,000,000 บาท (ราคาบ้าน 4 ล้านบาท ราคาที่ดิน 8 ล้านบาท) โดยมีราคาประเมินดังนี้

• ราคาประเมินที่ดิน 6,000,000 บาท
• ราคาประเมินบ้าน 2,000,000 บาท

จากกรณีดังกล่าว… นายสดุดีจะต้องคำนวณภาษีดังนี้ครับ
 

หมายเหตุ :
1) สำหรับวิธีการคำนวณและอัตราภาษีต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถลองใช้เครื่องมือช่วยในการคำนวณได้ที่ เวปไซด์กรมสรรพากรครับ ที่ http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/

 

ส่วนที่ 4 : อย่าลืม!! ขอคืนภาษีบ้านหลังเก่า

สำหรับข้อสุดท้ายนี้ ผมเชื่อว่าเป็นการวางแผนภาษีอีกวิธีหนึ่งที่ใครหลายคนยังไม่ทราบครับ นั่นคือ ในกรณีที่เราขายบ้านหลังเก่า แล้วไปซื้อบ้านหลังใหม่ เราสามารถขอคืน “ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ถูกหัก ณ ที่จ่าย“ ไว้ ณ สำนักงานที่ดินได้ครับ นั่นหมายความว่า ภาษีทั้งหมดที่เราเสียไปจากการคำนวณข้างต้นนี้ สามารถขอคืนได้ทั้งหมด!

ซึ่งมีเงื่อนไขที่สำคัญคือ เราต้องมีการซื้อบ้านหลังใหม่ และเงื่อนไขคือเราต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังเก่าไม่น้อยกว่า 1 ปี (ซึ่งเงื่อนไขตรงนี้จะตรงกันกับเงื่อนไขของภาษีธุรกิจเฉพาะนั่นเองครับ) หรือจะมีชื่อในบ้านหลังเก่าและบ้านหลังใหม่รวมกันเกิน 1 ปีก่อนที่จะขายบ้านก็สามารถใช้สิทธินี้ได้เหมือนกันครับ 

 

โดยการขอคืนภาษีเงินได้ในกรณีนี้ เรามีหน้าที่ต้องยื่นคำร้องขอภาษีเงินที่ หัก ณ ที่จ่ายด้วยแบบฟอร์ม ค.10 ที่สำนักงานสรรพากรพื้นที่ หรือสำนักงานสรรพากรสาขา โดยใช้หลักฐานต่างๆ คือ

• ต้นฉบับใบเสร็จรับเงินค่าภาเงินได้ ฉบับที่กรมที่ดินออกให้ สำหรับการขายบ้านหลังเดิม
• สำเนาคู่ฉบับสัญญาซื้อบ้านบ้านหลังเดิม
• สำเนาคู่ฉบับสัญญาซื้อขายบ้านหลังใหม่
• สำเนาทะเบียนบ้าน(หลังใหม่)ของผู้มีเงินได้ กรณีที่ชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังเดิมน้อยกว่า 1 ปี

หากใครสนใจสามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ตามกฎหมายที่ ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125) 

 

ที่มา:  rabbit ,TaxBugnoms ,www.rd.go.th

Tags : ขอคืนภาษีบ้านหลังเก่า ,ภาษีซื้อขายอสังหาฯ 60 ,ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ,คำนวณภาษีขายที่ดิน ,ภาษีซื้อขายที่ดิน ,ภาษี ขาย ที่ดิน มรดก ,ขายที่ดิน เสียภาษีบุคคลธรรมดา ,นิติบุคคลขายที่ดินเสียภาษีอย่างไร

.