สีผังเมืองกรุงเทพฯฉบับล่าสุด ออกแล้ว!!

รู้หรือไม่ การทำธุรกรรมด้านอสังหาฯนั้นในเรื่องของสีผังเมืองเป็นสิ่งที่สำคัญมากที่สุด ที่จะทำให้ผู้ที่ทำธุรกิจในแวดวงอสังหาฯสามารถไปต่อได้อย่างถูกต้องและมั่นใจ ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอเอาข่าวใหม่วันนี้มาอัพเดทกัน

เมื่อช่วงปลายปี 2564 มีการร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหาครฉบับใหม่ ที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้ยกร่างเสร็จแล้ว จะทำการประกาศใช้อย่างเป็นทางการทันที เพื่อทดแทนผังเมืองปัจจุบันที่ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 ทั้งนี้ผังเมืองฉบับใหม่มีทั้งเขย่าและรื้อใหญ่ เรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินทั้งหมด 979,344 ไร่ ในหลายพื้นที่ทั้งโซนตะวันออก-ตะวันตก โดยเฉพาะ “พื้นที่สีขาวทแยงเขียว” ซึ่งเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ฟลัดเวย์) มีอยู่ 150,203 ไร่นั้น จะหดเหลือ 53,779 ไร่ หรือหายไป 94,424 ไร่ (ดูกราฟิก) 

เพื่อให้สอดรับกับสภาพพื้นที่ปัจจุบัน เนื่องจากการพัฒนารุดหน้าไปไกล หลังเกิดการตัดถนนใหม่และรถไฟฟ้า 10 เส้นทาง มีโครงข่ายครอบคลุมไปยังโซนเหนือ ตะวันออกและตะวันตก ซึ่งที่ดิน “สีขาวทแยงเขียว” ที่หายไป จะถูกแปลงสภาพเป็น “พื้นที่สีน้ำตาล” เพื่อเปิดโอกาสให้พัฒนาเป็น “ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก” สีส้มเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และสีเหลืองเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เท่ากับปรับปรุงการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ตรงกับข้อเท็จจริงในปัจจุบัน หลังจากถูกรุกล้ำพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมไปเกือบหมดแล้ว จากผังเมืองใหม่ ถ้าโฟกัสพื้นที่ไฮไลต์ “โซนตะวันตก” จะพบว่า กทม.เตรียมยกเลิกพื้นที่ “สีขาวทแยงเขียว” ในปัจจุบันทั้งหมด คงเหลือ “บางขุนเทียน” พื้นที่ตอนล่างที่จะคงไว้ เพื่อการอนุรักษ์ชายทะเล

เลิกฟลัดเวย์ 4.4 หมื่นไร่

แหล่งข่าวจากสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กทม.เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผังเมืองใหม่จะส่งเสริมพื้นที่ฝั่งธนบุรี โดยจะเปิดหน้าดินการพัฒนากระจายความหนาแน่นการอยู่อาศัยไปยังรอบนอกให้มากขึ้น โดยยกเลิกพื้นที่สีขาวทแยงเขียวโซนตะวันตกที่มีอยู่ 44,243.75 ไร่ ในเขตตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางแค ภาษีเจริญ แล้วปรับสีใหม่เป็น “พื้นที่สีเหลือง” ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และ “สีแดง” พาณิชยกรรม และ “สีส้ม” ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพราะปัจจุบันสภาพพื้นที่เปลี่ยนแปลงไปมาก ต้องปรับเรื่องการพัฒนาให้ “ไร้รอยต่อ” กับผังเมือง จ.นนทบุรี พร้อมรองรับรถไฟฟ้าสารพัดสาย ทั้งบีทีเอส (สายสีเขียว) สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (บางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค)

สายสีทอง (กรุงธนบุรี-คลองสาน) พาดผ่านหน้าโครงการใหญ่ “ไอคอนสยาม” และสายอนาคต (สีส้ม) เริ่มจากบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี และสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน ที่สร้างเสร็จรอแค่เปิดใช้ และส่วนต่อขยายตลิ่งชัน-ศิริราช-ศาลายา ซึ่งกำลังจะสร้างในเร็ว ๆ นี้ รวมถึงสีม่วงใต้เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ

ไม่นับรวมโครงข่ายใหม่ เช่น ถนนตัดใหม่เพชรเกษม (จุดตัดพุทธมณฑลสาย 1) ตัดผ่านถนนกัลปพฤกษ์ เอกชัย พระรามที่ 2 พุทธบูชา บรรจบถนนสุขสวัสดิ์กับวงแหวนอุตสาหกรรม, ถนนพุทธมณฑลสาย 2 ตัดถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4

เปิดหน้าดินจัดสรร

เท่ากับเป็นการเปิดพื้นที่ใหม่ เช่น ถนนกาญจนาภิเษก พุทธมณฑลสาย 1-สาย 2 ราชพฤกษ์ไปถึง จ.นนทบุรี ให้สามารถพัฒนาจัดสรรได้มากขึ้น จากเดิมเป็นพื้นที่สีขาวทแยงเขียว สร้างได้แต่บ้านจัดสรร 100 ตารางวา ราคาแพงเกินไป พร้อมพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 7-8 ชั้นอีกด้วย

“ที่ดินขาวทแยงเขียวฝั่งตะวันตกที่ยกเลิกไป ตามวัตถุประสงค์เดิมกำหนดเป็นพื้นที่สงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม จะไม่เหมือนสีขาวทแยงเขียวฝั่งตะวันออกกำหนดเป็นพื้นที่ฟลัดเวย์ที่มีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำ มีความเสี่ยงต่อการเกิดอุทกภัย”

แม้จะยกเลิก แต่ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ต่างจากเดิมที่เป็นสีขาวทแยงเขียว เพราะยังถูกกำหนดให้เป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดี สร้างบ้านจัดสรร 100 ตารางวาได้ เพียงแต่ปรับสีผังใหม่ให้สอดรับกับสภาพความเป็นจริงขณะที่ “ระบบการระบายน้ำ” จะขยายคลองที่มีอยู่เดิมแทน เช่น คลองทวีวัฒนา มหาสวัสดิ์ บางกอกน้อย ภาษีเจริญ ยังมีอุโมงค์ระบายน้ำคลองทวีวัฒนาบริเวณคอขวด

ผุด 3 ศูนย์ใหญ่

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า คอนเซ็ปต์ผังเมืองรวมฉบับใหม่จะเน้นพัฒนาเมืองแบบกระชับ หรือ compact city ไม่ได้เกิดเฉพาะศูนย์กลางเมือง จะขยายไปชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งฝั่งธนบุรีมีตลิ่งชัน บางแค บางขุนเทียน จึงกำหนดเป็นพื้นที่สีแดง และสีส้มรองรับการพัฒนาเป็นเมืองกระชับเฉพาะจุด เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองเชื่อมโยงการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า

“ทำเลตลิ่งชัน บางแค จะปรับเป็นสีเหลือง สีส้ม ตามแนวถนนกาญจนาภิเษก ถนนราชพฤกษ์ เชื่อมสถานีบางหว้า ซึ่ง กทม.จะขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสจากบางหว้าไปถึงตลิ่งชัน”

ตลิ่งชันชุมทางรถไฟฟ้า

อนาคต “สถานีตลิ่งชัน” จะเป็นปลายทางของ 3 รถไฟฟ้า (สีส้ม สีแดง สีเขียว) โดยขยายพื้นที่สีแดงโดยรอบเพิ่มเปลี่ยนจากสีขาวทแยงเขียว เป็นสีแดงตามแนวถนนเลียบทางรถไฟสายใต้ ขยายลงมาด้านใต้เชื่อมกับถนนบรมราชชนนี ขณะที่ “สถานีบางหว้า” จะขยายพื้นที่สีน้ำตาล เช่นเดียวกับสถานีวุฒากาศ ไปถึงเขตจอมทอง ที่ได้ขยายพื้นที่สีน้ำตาลเพิ่มตามแนวบีทีเอส ขยายไปชนกับคลองบางหว้า และถนนกัลปพฤกษ์จะเปลี่ยนจากพื้นที่สีส้มเป็นสีน้ำตาลด้วย ส่วนย่าน “ตากสิน-วงเวียนใหญ่” จะเป็นจุดเชื่อมบีทีเอส สายสีทอง และสีม่วงใต้ ในผังเมืองกำหนดให้เป็นศูนย์คมนาคมขนส่งของฝั่งธนบุรี

อัพบางขุนเทียน-พระราม 2

ด้านทิศใต้ “เขตบางขุนเทียน” จากเดิมสีเขียวปรับพื้นที่สีเหลืองขยายมายังถนนกาญจนาภิเษกเข้าไปยังบางบอน บางขุนเทียน ถึงทุ่งครุ จากเดิม 500 เมตร เป็นรัศมี 1 กม. รองรับการอยู่อาศัย

ส่วน “บางขุนเทียนตอนล่าง” ยังคงอนุรักษ์ไว้ให้เป็นสีขาวทแยงเขียว พร้อมปรับระดับพัฒนาพื้นที่สีส้มที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย่านพระราม 2 ให้พัฒนาได้มากขึ้น เช่น ย่านเซ็นทรัลที่ผ่านมาได้ขอปรับสีผังเมือง แต่ กทม.ยังไม่ได้ปรับให้ เนื่องจากศักยภาพของพื้นที่ยังไม่มีรถไฟฟ้า แต่โซนพระราม 2 จะเพิ่มความหนาแน่นที่อยู่อาศัยให้ แต่ไม่ได้มากนัก

หนุนแนวรถไฟฟ้าเต็มที่

“ฝั่งธนบุรี ผังเมืองจะส่งเสริมพัฒนาแบบแนวราบ แนวสูงก็ได้ไม่เกิน 7-8 ชั้น พื้นที่ด้านในจะเป็นสีน้ำตาลที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เช่น คลองสาน เจริญนคร หรือแนวสายสีน้ำเงิน ย่านบางพลัดรอบสถานีรัศมี 500 เมตร ได้โบนัสสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ การพัฒนาจะขยายความหนาแน่นไปถึงกาญจนาภิเษกทั้งสองฝั่ง เช่น ศูนย์การค้าเดอะมอลล์ บางแค ตามแนวสายสีน้ำเงิน ยังเป็นพื้นที่สีแดงที่ปรับให้ก่อนหน้านี้” เพื่อการพลิกโฉมทำเลฝั่งธนบุรีที่เปรียบเสมือนลูกเมียน้อย ให้เป็นทำเลทองสนมเอก

เป็นอย่างไรกันบางครับกับความรู้ที่เรานำมาอัพเดทกันในวันนี้ ในเรื่องของสีผังเมืองฉบับใหม่ที่เคาะผ่านแล้ว และจะมีผลบังคับใช้ทันที หวังว่าจะได้รับความรู้ และข่าวสารที่เราตั้งใจมาอัพเดทให้ในวันนี้ และ

โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ได้เล็งเห็นถึงความสำคัญของสีผังเมืองและข้อกฎหมายต่างๆในแวดวงอสังหา จึงได้เปิด หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) เพื่อให้ผู้ที่สนใจ หรือผู้ที่อยู่ในธูรกิจอสังหาฯได้ดำเนินธุรกิจได้อย่างมั่นใจและครบถ้วนถูกต้อง