ในยุคที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องง่าย เข้าถึงได้ไม่ยาก ดังนั้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ จึงเป็นรูปแบบของการกู้สินเชื่อธนาคารมาซื้อแล้วปล่อยให้เช่าโดยใช้ค่าเช่าจากอสังหามาผ่อนชำระธนาคาร โดยเฉพาะคอนโดที่มีกลุ่มตลาดขนาดใหญ่ ยิ่งทำเลใกล้เมืองหรือแหล่งอำนวยความสะดวกแล้ว ก็ยิ่งปล่อยเช่าได้ง่าย ทำให้การปล่อยเช่านี้ต้องมีการกำหนดอัตราการปล่อยเช่าเพื่อให้ได้มาซึ่งค่าเช่าเพื่อนำไปผ่อนชำระกับธนาคาร 

เมื่อครบสัญญาชำระสินเชื่อกับธนาคารครบก็ได้เป็นเจ้าของอสังหาฯ โดยที่ไม่ต้องออกเงินผ่อนชำระเอง ทั้งนี้ การคิดค่าเช่านอกจากเป็นจำนวนที่จะนำไปผ่อนชำระกับธนาคารแล้ว อาจจะมีการบวกกำไรเพิ่มเติมเพื่อนำมาสะสมเป็นค่าส่วนกลางรายปีได้อีกด้วย ดังนั้นโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงมาสรุปเรื่องนี้ให้ฟังกันโดยมีสูตรการคำนวณอย่างง่ายอยู่ 2 แบบ ดังนี้

1. คิดค่าเช่าโดยคำนวณตามตารางเมตร
การคิดค่าเช่าตามตารางเมตร คิดได้จากการนำค่าเช่าของห้องที่มีลักษณะใกล้เคียงกันกับห้องของเรา และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพเดียวกัน เช่น ห้องของคุณเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน มีขนาด 35 ตารางเมตร ในราคา 3.5 ล้านบาท ก็นำมาเปรียบเทียบกับห้องแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 40 ตารางเมตร บนทำเลที่ใกล้เคียงกัน ที่ปล่อยเช่าในราคาเดือนละ 20,000 บาท

ราคาปล่อยเช่าที่นำมาเปรียบเทียบ 20,000 หารด้วยขนาดห้อง 40 ตารางเมตร
20,000 / 40 = 500 บาทต่อตารางเมตร
เมื่อได้ราคา 500 ต่อตารางเมตรมาแล้วก็นำมาใช้ในการตั้งค่าเช่าของเราเองที่ขนาด 35 ตารางเมตร
 

35 x 500 = 17,500 บาทต่อเดือน
จากราคาที่คิดออกมาได้อาจจะยังไม่ได้เป็นราคาคิดที่คุ้มค่าแล้ว ต้องคำนึงถึงจำนวนค่างวดต่อเดือนกับธนาคารว่าพอดีหรือไม่ หรืออาจจะเพิ่มค่าเช่าอีกเล็กน้อยเพื่อเป็นกำไรให้กับเราได้

2. คิดจากการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทน (Rental Yield)

ผลตอบแทนของคอนโดในแต่ละพื้นที่จะมีอัตราที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งจะคิดออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ เพื่อหาค่าปล่อยเช่าในแต่ละเดือน เช่น kawa HAUS คอนโดสุขุมวิทตอนปลายในพื้นที่ T77 ที่ได้รับการวิเคราะห์ว่า อาจมีอัตราค่าเช่ามากกว่า 8% (อ่านเพิ่มเติมต่อได้ที่ kawa HAUS สุขุมวิท 77 โอกาสใหม่กับการลงทุนในย่านสุขุมวิท) ซึ่งหากลองสมมุติราคาคอนโดที่ 3,600,000 บาท และวางอัตราค่าเช่ากลาง ๆ ไว้ที่ 5.5% เราก็จะได้รับผลตอบแทนสูงถึงเกือบ 200,000 บาทต่อปี  หรือ 16,500 บาทต่อเดือน 

 

 

จะพบว่าราคาปล่อยเช่าต่อเดือนเบื้องต้นจะอยู่ที่ 16,500 บาท แต่ยังมีค่าซ่อมบำรุง ที่อาจบวกเพิ่มเข้าไปได้ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่า คอมมิชชั่นให้ตัวแทนในการจัดหาคนเช่า ค่าล้างแอร์ เป็นต้น

 

ดังนั้นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกทางเลือกในการลงทุน ที่ต้องมีการศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านเพราะใช้เงินทุนจำนวนมาก โดยมีวิธีการกู้ยืมสินเชื่อกับสถาบันการเงินเพื่อมาใช้ซื้อสินทรัพย์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดที่มีความต้องการของตลาดในปัจจุบัน  ดังนั้นสภาพคล่องและสุขภาพทางการเงินจึงเป็นปัจจัยสำคัญของการขอสินเชื่อ

 

นอกจากนี้ยังมีเรื่องการคำนวณความคุ้มค่าจากการปล่อยเช่า ซึ่งถ้ามีการวางแผนที่ดีแล้ว การลงทุนของคุณก็จะเป็นไปได้อย่างราบรื่น จนท้ายที่สุดก็สามารถผ่อนชำระกับธนาคารจนครบสัญญาและได้เป็นเจ้าของอสังหาฯ ที่ลงทุนเอาไว้ ดังนั้นโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้มีการเปิดสอนหลักสูตรด้านอสังหาฯ ที่ครอบคลุมที่สุดในประเทศไทย หากสนใจสามารถติดต่อสอบถามหลักสูตรได้ที่รายละเอียดด้านล่างเลย

 

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร : 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th 

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณ: www.scb.co.th