นักพัฒนาอสังหาฯหรือเจ้าของอสังหาฯที่ต้องการจะลงทุนสร้างห้องแถว หรือตึกแถวนั้น ทราบหรือไม่ว่ากฎหมายอสังหาฯมีความสำคัญอย่างไร?? และจำเป็นต้องรู้หรือไม่?? คำตอบคือจำเป็นมาก และต้องรู้อย่างชัดเจนและถูกต้อง ดังนั้นจำเป็นต้องดำเนินการโดยอ้างอิงตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543 

 

เกี่ยวกับขนาดความกว้างของตึกและระยะร่นอาคาร เพราะความไม่รู้อาจเป็นสาเหตุให้เจ้าของตึกต้องเสียเวลาแก้ไข แถมยังเสียค่าปรับตามกฎหมายมาแล้วหลายกรณี แต่ถ้าให้ดีก็ควรต้องเว้นที่ว่างเพื่อก่อสร้างหรือต่อเติมบ้าน ต่อเติมอาคารภายหลังด้วย เพราะการต่อเติมที่ส่งผลกระทบต่อผู้อื่นก็ยังถือว่ามีโทษทางกฎหมายเช่นเดียวกัน สาระอสังหา ยกประเด็นระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543 มาอธิบายและสร้างความเข้าใจให้ผู้ลงทุน ตามหลักกฎหมายการเว้นที่ว่างและระยะร่นอาคาร คืออะไร

 

 

ระยะร่นอาคาร คือ ความสำคัญที่ควรคำนึงถึงลำดับต้น ๆ ของการสร้างบ้านหรืออาคาร เป็นการตรวจสอบระยะให้เป็นไปตามกฎหมาย ซึ่งจะมีการวัดระยะร่นจากทางสาธารณะ ไม่ว่าจะเป็นด้านหน้า ด้านหลัง ด้านข้าง ต้องมีระยะห่างจากที่ดินข้างเคียงแบ่งตามประเภทของอาคารและขนาดของถนน

 

การเว้นที่ว่าง คือ พื้นที่ที่ไม่มีหลังคาบ้านหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ว่างดังกล่าวสามารถเปลี่ยนให้เป็น สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่จอดรถยนต์นอกอาคาร โดยจะแบ่งตามข้อกฎหมายของอาคารเดี่ยวและอาคารชุดตามประเภทอาคารอีกครั้ง การก่อสร้างต้องมีความสูงไม่เกินเท่าไรถึงจะนับว่าเป็นที่ว่างสามารถใช้ประโยชน์ได้
ข้อกำหนดกฎหมายอสังหาฯ ลักษณะและระยะร่นของอาคาร ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถว

 

1. ห้องแถวหรือตึกแถว

ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่

ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

 

1.1 ลักษณะอาคาร

• แต่ละดูหาต้องมีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกดัานหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
• ความลึกของอาดารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
• พื้นที่ชั้นล่างของแต่ละคูหาไม่น้อยกว่า 30 ตร.ม. และต้องมีประตูให้เข้า – ออกได้

1.2 ระยะร่นอาคาร

• อาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 6 ม.
• อาคารสูงเกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 12 ม.
• มีพื้นที่ว่างด้านหลังอาคารอย่างน้อย 3 ม.
• เว้นระยะห่างระหว่างผนังตึกแถวและเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 2 ม.
• หากห้องแถวหรือตึกแถวติดถนนสาธารณะ ระยะร่นจะเป็นไปตามขนาดความกว้างของถนนนั้น ๆ

 

 

2. บ้านแถว 

บ้านแถว คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา สูงไม่เกิน 3 ชั้น

 

2.1 ลักษณะอาคาร

• มีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
• ความลึกของอาคารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 20 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
• พื้นที่ชั้นล่างแต่ละดูหาไม่น้อยกว่า 24 ตร.ม.

2.2 ระยะร่นอาคาร

• บ้านแถวที่มีจุดประสงค์เพื่ออยู่อาศัย ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 3 ม. และด้านหลังอย่างน้อย 2 ม.
• ระหว่างแถวด้านข้างทั้ง 10 คูหา หรือความยาว 40 ม. ต้องมีที่ว่าง- ระหว่างแถวด้านข้างของบ้านอย่างน้อย 4 ม. ตลอดช่วงความลึกของบ้านแถว
• บ้านแถวที่สร้างรวมกันไม่ถึง 10 คูหา หรือความยาวน้อยกว่า 40 ม. มีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างของบ้านห่างน้อยกว่า 4 ม. จะไม่ถือว่าเป็นที่ว่าง แต่ถือว่าบ้านแถวสร้างต่อเนื่องเป็นแถวเดียวกัน

 

 

หลายคนอาจตั้งคำถามว่าทำไมกฎหมายอสังหาฯเกี่ยวกกับตึกแถว กฎหมายอาคาร ต้องมีการระบุตัวเลขพื้นที่ว่างหรือ ระยะร่นอาคาร นั่นเพราะความรู้สึกเสียดายพื้นที่เพียงไม่กี่เมตร แต่เว้นไว้สร้างความปลอดภัยให้ผู้อยู่อาศัยและเพื่อนบ้านข้างเคียงจะคุ้มค่ากว่า ซึ่งข้อดีของการเว้นพื้นที่นอกหนือจากนี้ยังเป็นเรื่องของสุขอนามัย ความเป็นส่วนตัว ระยะที่ไม่บดบังทัศนียภาพซึ่งกันและกัน ในอนาคตยังมีพื้นที่เพื่อก่อสร้าง ต่อเติม ซ่อมแซมอาคารอีกด้วย ทั้งหมดนี้จึงเป็นสิ่งที่ผู้คิดลงทุนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพลาด อาจเจอโทษปรับทางกฎหมายหรือร้ายแรงถึงขั้นรื้อถอนกันเลยทีเดียว

 

ดังนั้นโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบันอบรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ระดับนานาชาติจึงได้เปิดสอน หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) ขึ้นเพื่อให้เจ้าของกิจการ ผู้สนใจ และนักลงทุนที่ต้องการศึกษาข้อกฎหมายอสังหาฯขึ้นนั่นเอง

 

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร : 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th 

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

 

ขอขอบคุณ: สาระอสังหา.com

Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายคอนโด , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร