เปลี่ยน “อพาร์ตเมนต์” ให้กลายเป็น “โรงแรม” รายได้เพิ่ม 3-4 เท่าจริง แต่ต้องรู้ให้ทันเกม!

หากคุณมีอพาร์ทเมนท์เก่าทำเลดี
ลองคิดดูว่า
จากเดิมที่คุณเก็บค่าเช่ารายเดือน ห้องละ 5,000–7,000 บาท
หากเปลี่ยนเป็นโรงแรม รายได้ต่อคืนอาจอยู่ที่ 1,000–1,800 บาท
แค่มีลูกค้าเข้าพัก 15 วันต่อเดือน ก็เกินรายได้เดิมแล้ว!

ฟังดูน่าทำมากใช่ไหม?
แต่ก่อนจะรีบเปลี่ยนป้ายหน้าตึก จากอพาร์ตเมนต์เป็นโรงแรม มีหลายเรื่องที่ต้องคิดให้รอบ และเตรียมให้พร้อมก่อนจะกระโดดเข้ามาใน ธุรกิจโรงแรม แบบเต็มตัว

ธุรกิจโรงแรม คืออะไร? ทำไมหลายคนถึงอยากทำ?

ธุรกิจโรงแรม คือ การให้บริการที่พักแบบรายวัน ที่มาพร้อมกับ “บริการ” ทุกอย่างที่ทำให้แขกสบายใจตั้งแต่ก้าวแรกจนถึงเช็คเอาท์ ไม่ใช่แค่ให้เช่าห้องเฉย ๆ

ต่างจากอพาร์ตเมนต์ที่ลูกค้าจ่ายต้นเดือนแล้วแทบไม่ติดต่อกันอีก โรงแรมต้องดูแลแขกตลอดการเข้าพัก ตั้งแต่ตอนจอง ไปจนถึงตอนเช็คเอาท์ออกไป

จุดเปลี่ยนสำคัญ คือ โรงแรมเป็นรายได้แบบ "เปลี่ยนทุกคืน" ถ้าบริหารดี กำไรสูงกว่าปล่อยเช่าห้องหลายเท่า

แต่ก่อนจะเปิดโรงแรม คุณต้องรู้ว่าไม่ได้ง่ายเหมือนแค่เปลี่ยนป้าย…

หลายคนคิดว่า “มีห้องอยู่แล้ว ก็แค่แต่งใหม่หน่อยแล้วลง Agoda ก็พอ”
ไม่จริงค่ะ... นี่คือ 3 เรื่องหลักที่เจ้าของอพาร์ตเมนต์ต้องเจอเมื่อต้องการเปลี่ยนอพาร์ทเมนท์มาเป็นโรงแรม

1. ปรับอาคารตามกฎหมายโรงแรม

หากต้องการขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม อย่างแรกที่ต้องคือดูว่าสภาพอาคารเดิมนั้นสามารถขออนุญาตได้เลยหรือไม่ หรือต้องปรับปรุงให้ถูกต้องตามกฎหมายก่อน
ส่วนใหญ่แล้วอพาร์ทเมนท์เก่าที่ต้องการเปลี่ยนมาเป็นโรงแรมต้องตรวจสอบเรื่องความกว้างทางเดิน ระยะห่างบันไดหนีไฟ  ฯลฯ เช่น

• ถ้ามีห้องมากกว่า 10 ห้องในชั้นเดียว → ต้องมีทางเดินกว้างอย่างน้อย 1.20 เมตร
• ถ้ามีมากกว่า 20 ห้อง → ทางเดินต้องกว้าง 1.50 เมตรขึ้นไป

อพาร์ตเมนต์เก่าๆ หลายแห่ง มีทางเดินกว้างแค่ 1 เมตรเท่านั้น ทำให้ไม่ผ่านเกณฑ์ ซึ่งเท่ากับต้องทุบ ผนัง ย้ายระบบไฟ เพื่อให้ขอใบอนุญาตโรงแรมได้

ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง พวกนี้มักเป็นต้นทุนที่อาจบานปลายได้ หากคุณไม่รู้ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจโรงแรม

2. ธุรกิจโรงแรมไม่ใช่แค่ ให้เช่าห้องพัก แต่คือ “การบริการ”

จากเดิมอพาร์ทเมนท์ 50 ห้องอาจต้องการแค่ แม่บ้าน 1 คน และ รปภ. 1 คน แต่ธุรกิจโรงแรมต้องมีบุคลากรมากกว่านั้น:

• แม่บ้านทำความสะอาด ทุกวัน
• พนักงานต้อนรับ (Receptionist) ที่สามารถตอบคำถามทั้งภาษาไทย–อังกฤษ 24 ชั่วโมง
• รปภ. เวรดึก

ถ้าทีมงานไม่พร้อม → โรงแรมอาจได้รีวิว 2 ดาวตั้งแต่เดือนแรก ทำให้ลูกค้าใหม่หาย ลูกค้าเก่าไม่กลับมาอีก
แต่ถ้าคุณจ้างบุคลากรเยอะเกินไป → ค่าใช้จ่ายบานปลาย กำไรหดหาย

ธุรกิจโรงแรม คือ สมดุลระหว่าง “บริการ” และ “ต้นทุน”

3. การตลาดโรงแรมในยุคดิจิทัล: อยู่เฉยไม่ได้

การตลาดโรงแรม ในปัจจุบันไม่สามารถพึ่งพา Walk-in ได้เหมือนในอดีต
การเข้าถึงลูกค้าส่วนใหญ่เกิดขึ้นผ่านแพลตฟอร์ม OTA (Online Travel Agency) เช่น Booking.com, Agoda, Expedia ฯลฯ ซึ่งมักมีการหักค่าคอมมิชชั่น 15-20% ต่อการจอง

นอกจากนี้ ยังต้องรู้จักการสร้าง Brand ผ่าน:

• เว็บไซต์โรงแรมของตัวเอง
• ช่องทาง Social Media (Facebook, Instagram, TikTok)
• ระบบ Booking Engine ที่สามารถรับจองตรงได้ทันที

เจ้าของโรงแรมยุคนี้ต้องรู้จักเทคโนโลยีเพื่อให้ตอบสนองลูกค้าได้ทันท่วงที เพราะคู่แข่งของคุณใช้เทคโนลยีที่ทำให้เข้าถึงลูกค้าได้ง่าย เร็ว และมากขึ้น หากคุณหยุดอยู่กับที่ก็เท่ากับถอยหลังไป คุณไม่จำเป็นต้องรู้ และ ทำทุกอย่างด้วยตัวเอง แต่ต้องเข้าใจว่าเทคโนคโลยีปัจจุบันมีอะไรบ้างและจะปรับใช้อย่างไร เช่น
ระบบ PMS (Property Management System) สำหรับเชื่อมต่อกับ Channel Manager และเว็บไซต์ ถือเป็นหัวใจสำคัญในการบริหารรายได้ (Revenue Management) และความพึงพอใจของลูกค้าในระยะยาว ช่วยให้คุณหาลูกค้าเข้าพักได้ผ่านทุกช่องทางได้อย่างรวดเร็ว

โรงแรม กำไรหรือไม่? ขึ้นอยู่กับการวางแผนตั้งแต่ต้น

การเปลี่ยนอพาร์ตเมนต์มาเป็นโรงแรม อาจฟังดูน่าดึงดูดเพราะเห็นตัวเลขรายได้ต่อห้องที่สูงกว่า 3-4 เท่า
แต่กำไรจริงจะเกิดขึ้นได้ต่อเมื่อ:

• ปรับปรุงอาคารให้ถูกต้องตามกฎหมาย และควบคุมค่าใช้จ่ายได้
• วางระบบบริหารที่ควบคุมต้นทุนโรงแรมได้
• เข้าใจกลไกการตลาดของโรงแรมในโลกออนไลน์
• เลือกทำเลที่ตรงกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
• ตั้งราคาให้เหมาะสมกับ Segment และฤดูกาล

หากทำได้ครบตามนี้ ธุรกิจโรงแรมจะสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงและต่อเนื่องได้จริง

สรุป

การเข้าสู่ธุรกิจโรงแรมอาจดูซับซ้อนในตอนแรก โดยเฉพาะสำหรับเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่ไม่เคยสัมผัสกับธุรกิจบริการมาก่อน แต่หากศึกษาและวางแผนอย่างเป็นระบบ ก็สามารถแปลงสินทรัพย์เดิมให้กลายเป็นเครื่องจักรสร้างรายได้อย่างมั่นคงได้จริง

หากคุณกำลังคิดจะเริ่ม เปิดโรงแรม ของตัวเอง
การลงทุนใน “ความรู้” และ “การวางแผนอย่างมืออาชีพ” คือจุดเริ่มต้นที่ถูกต้องที่สุด

 

หากคุณกำลังหาที่ความรู้แบบเจาะลึก
เรียนรู้ลึก รู้จริง พร้อมดูงานโรงแรมจริง
เราขอแนะนำ
หลักสูตร เจาะลึกโอกาสลงทุนโรงแรมขนาดเล็ก บูติค และ โฮสเทล (RE164)

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร : 02-295-3905 ต่อ 114
Email : info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e