เวลาจะซื้ออพาร์ทเมนท์ นักลงทุนนิยม “ตีราคา” จาก กระแสเงินสด ที่ทรัพย์สินสร้างได้ ไม่ใช่แค่ราคาที่เจ้าของตั้ง

✅ วิธีคิดหลัก ๆ มี 3 ขั้นตอน

1. ดูจำนวนห้องและค่าเช่า
เช่น อพาร์ทเมนท์มี 50 ห้อง ค่าเช่าเฉลี่ยห้องละ 5,000 บาท/เดือน
ถ้าเต็ม 100% → รายได้รวม 250,000 บาท/เดือน

2. หักด้วยอัตราการเช่า (Occupancy Rate)
ความจริงแล้วอพาร์ทเมนท์ไม่ได้เต็มทุกห้องเสมอ
สมมติอัตราการเช่า 90% → รายได้จริง = 250,000 × 90% = 225,000 บาท/เดือน
หรือปีละ 2.7 ล้านบาท

3. หาค่าผลตอบแทน (Yield) ที่ต้องการ
อัตราผลตอบแทนการลงทุนอพาร์เมนท์ จากมูลนิธิประเมินค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 4–5% ต่อปี

ราคาเหมาะสม    =รายได้สุทธิ ÷Yieldที่คาดหวัง 

• ถ้า Yield 4% → 2.7 ล้าน ÷ 0.04 = 67.5 ล้านบาท

• ถ้า Yield 5% → 2.7 ล้าน ÷ 0.05 = 54 ล้านบาท

💡 บทสรุป

ดังนั้น ราคาที่เหมาะสมของอพาร์ทเมนท์นี้จะอยู่ระหว่าง 54–67.5 ล้านบาท
ถ้าประกาศขายสูงกว่านี้มาก → อาจแพงเกินไป
ถ้าขายต่ำกว่า → อาจเป็นดีลน่าลงทุน

แต่ราคานี้คือการตีราคาง่าย ๆ นะครับ ถ้าอยากประเมินราคาแบบละเอียดจริงๆ ต้องลงรายละเอียดเพิ่มทั้งด้านรายได้ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมถึงปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินด้วย เช่น

- รายได้อื่น ๆ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต หรือค่าบริการจอดรถ
- ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ค่าซ่อมบำรุง ภาษีที่เกี่ยวข้อง
- การทำ Scenario Analysis กรณี worst case, base case และ best case

อยากเรียนรู้เทคนิคการประเมินค่าทรัพย์สินแบบนี้ มาเรียนได้ที่โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยครับ