เตือน!! คนที่ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง มีหนาวแน่ อาจโดนระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หลังมี พ.ร.บ. จัดสรรที่ดินฉบับใหม่ ก.ค.2559

 

ทำไมต้องจ่ายค่าส่วนกลาง

แน่นอนครับเป็นหน้าที่สำหรับผู้ที่ซื้อที่ดินจัดสรรพร้อมบ้านจะต้องช่วยกับแบกรับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคภายในโครงการที่ตนอาศัยอยู่ เนื่องจากพื้นที่ภายในโครงการเป็นพื้นที่ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล การจัดการดูแลพื้นที่สาธารณะในรั้วโครงการเหล่านี้จะไม่ได้ขึ้นกับเทศบาล สำนักงานเขต อบต. และอบจ.

 

 

มาดูกันคร่าวๆกับค่าใช้จ่ายก้อนโตที่ต้องใช้ภายในโครงการครับ เช่นค่าไฟฟ้าที่ติดตามถนน ค่าน้ำประปา ค่าจ้างคนสวน คนกวาดถนน ค่าจ้าง รปภ. และค่าซ่อมบำรุงอื่นๆอีกมากมาย สิ่งเหล่านี้เป็นรายจ่ายที่โครงการต้องจ่ายทุกเดือนเหมือนรายจ่ายในบ้านของเรานั่นเองครับ หากนิติบุคลของโครงการที่เราอาศัยไม่มีเงินที่จะชำระค่าใช้จ่ายเหล่านี้ แน่นอนครับหมู่บ้านของเราจะทรุดโทรมไม่น่าอยู่และเกิดปัญหาโจรผู้ร้ายแน่นอน

การจัดเก็บค่าส่วนกลาง

ตามพ.ร.บ. จัดสรรที่ดินฉบับใหม่  ให้นิติบุคคลของหมู่บ้านจัดเก็บค่าส่วนกลางเป็นรายเดือนจากผู้ซื้อบ้านบนที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในโครงการ สำหรับบ้านพร้อมที่ดินที่ยังขายไม่ได้ทางผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของโครงการจะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้ส่วนกลางทุกแปลง

ในการจัดเก็บค่าส่วนกลางนั้นอาจจะเรียกเก็บตามความแตกต่างตามประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดินหรือเรียกเก็บตามขนาดพื้นที่เป็นตารางวาได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดไว้ก็ได้

 

 

การคิดค่าส่วนกลางคร่าวๆ

สมมุติว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ใช้ภายในโครงการประมาณเดือนละ 267,500 บาท ทั้งโครงการมีบ้านทั้งหมด 107 หลัง กำหนดให้บ้านแต่ละหลังมีพื้นที่ขนาดเท่าๆกัน 100 ตารางวา ดังนั้นทั้งโครงการมีพื้นที่ 107 X 100 ตารางวา = 10,700 ตารางวา ดังนั้นคิดค่าส่วนกลางแบบง่ายๆโดยเอาค่าใช้จ่ายทั้งหมดตั้งหารด้วยจำนวนพื้นที่ทั้งหมด 267500 / 10700 = 25 บาท สรุปคือพื้นที่ 1 ตารางวา จะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 25 บาทต่อเดือน

 

โครงการที่ขายบ้านหมดแล้วใครจะมาดูแลพื้นที่ส่วนกลางให้เราล่ะ

สำหรับบ้านที่ค้างชำระเงินค่าส่วนกลางติดต่อกันตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป บางหมู่บ้านอาจจะระงับการให้บริการเช่นเก็บขยะ การเข้าออกหมู่บ้านต้องแลกบัตรเหมือนเป็นบุคคลภายนอก งดให้บริการสระว่ายน้ำ และบริการสาธารณะอื่นๆเป็นต้น และในกรณีที่ค้างค่าส่วนกลางนานตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปละ อันนี้หนักหน่อยครับ หากเจ้าของบ้านต้องการจะขายบ้านให้กับผู้อื่นจะไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิได้ครับ รายชื่อจะไปปรากฎที่สำนักงานที่ดินเลยทีเดียวครับ คงต้องชำระค่าบริการพร้อมนำใบปลอดหนี้ไปประกอบเป็นหลักฐาน

 

 

  ปัญหาการค้างชำระค่าส่วนกลางที่มีมานาน จนบางครั้งส่งผลกระทบต่อการบริหาร จัดการ ดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของนิติบุคคลบ้านจัดสรรหลายๆแห่ง แต่ล่าสุดได้มีพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 ซึ่งจะใช้บังคับเมื่อพ้นกําหนด 60 วันนับแต่วันประกาศ ในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป (ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 132 ตอนที่ 92 ก ลงวันที่ 25 กันยายน 2558)  

        สำหรับสาระสำคัญของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฉบับดังกล่าว มีดังนี้
        1.เพิ่มบทนิยามคําว่า “สาธารณูปโภค” หมายความว่า สิ่งอํานวยประโยชน์ที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกันตามสัญญาหรือแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต”
นอกจากนี้ ยังห้ามโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค เว้นแต่เป็นการโอนตามพระราชบัญญัตินี้ หรือกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

        2.กำหนดให้มีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ประกอบด้วย ปลัดกระทรวงมหาดไทย เป็นประธานกรรมการ อัยการสูงสุด อธิบดีกรมการปกครอง อธิบดีกรมชลประทาน อธิบดีกรมโยธาธิการ และผังเมือง เลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค เลขาธิการสํานักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม และผู้ทรงคุณวุฒิ จํานวน 6คนซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งจากผู้มีความรู้ ความสามารถ หรือประสบการณ์ในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การผังเมือง การบริหารชุมชน หรือกฎหมาย เป็นกรรมการ ให้อธิบดีกรมที่ดินเป็นกรรมการและเลขานุการ และแต่งตั้งข้าราชการกรมที่ดินจํานวนไม่เกิน 2 คน เป็นผู้ช่วยเลขานุการ ขณะที่กรรมการผู้ทรงคุณวุฒินั้นให้แต่งตั้งจากผู้แทนภาคเอกชนซึ่งเป็นผู้ดําเนินกิจการเกี่ยวกับ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง”

        3.กำหนดให้มีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดทุกจังหวัด ดังนี้ 
       (1) ในกรุงเทพมหานคร ให้มีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ประกอบด้วย อธิบดี กรมที่ดินหรือรองอธิบดีกรมที่ดินซึ่งอธิบดีกรมที่ดินมอบหมาย เป็นประธานกรรมการ ผู้แทนกรมชลประทาน ผู้แทนกรมโยธาธิการและผังเมือง ผู้แทนสํานักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ผู้แทนสํานักงานอัยการสูงสุด ผู้แทนกรุงเทพมหานคร และผู้ทรงคุณวุฒิจํานวน 4 คนซึ่งปลัดกระทรวงมหาดไทย แต่งตั้ง เป็นกรรมการ และให้ผู้แทนกรมที่ดินเป็นกรรมการและเลขานุการ 

       (2) ในจังหวัดอื่น ให้มีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ประกอบด้วย ผู้ว่าราชการจังหวัด หรือรองผู้ว่าราชการจังหวัดซึ่งผู้ว่าราชการจังหวัดมอบหมาย เป็นประธานกรรมการ ผู้แทนกรมชลประทาน อัยการจังหวัดซึ่งเป็นหัวหน้าสํานักงานอัยการจังหวัด โยธาธิการและผังเมืองจังหวัด ปลัดจังหวัด นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด และผู้ทรงคุณวุฒิจํานวน 4 คนซึ่งปลัดกระทรวงมหาดไทยแต่งตั้ง เป็นกรรมการ และให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดเป็นกรรมการและเลขานุการ

       4.เมื่อได้ออกใบอนุญาตให้ผู้ใดทําการจัดสรรที่ดินแล้ว ให้คณะกรรมการจัดส่งใบอนุญาตพร้อมทั้งแผนผัง โครงการ และวิธีการที่คณะกรรมการอนุญาตไปยังพนักงานเจ้าหน้าที่แห่งท้องที่ซึ่งที่ดิน จัดสรรนั้นตั้งอยู่โดยเร็ว เพื่อให้จดแจ้งในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการว่าที่ดินนั้นอยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน และเมื่อได้ออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ที่แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยแล้ว ให้จดแจ้งไว้ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ที่แบ่งแยกทุกฉบับ 
        สําหรับที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ให้จดแจ้งด้วยว่าที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทําการจัดสรรที่ดิน แล้วแต่กรณี

        5.ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บํารุงรักษาสาธารณูปโภค ก็ต่อเมื่อได้ดําเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกําหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบํารุงรักษาสาธารณูปโภคแล้วตามลําดับ ดังต่อไปนี้

        (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น  เพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกําหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน

 
        (2)ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดําเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบํารุงรักษา สาธารณูปโภค หรือดําเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ ซึ่งการดําเนินการนั้นให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกําหนด 

        ทั้งนี้ ต้องกําหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจํานวนเงินค่าบํารุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม(1) แล้ว ให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ หากไม่ได้โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์มา ให้ถือว่าสูญหาย และให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกใบแทนเพื่อดําเนินการ ดังกล่าวต่อไป

        6.ผู้ที่ค้างชําระเงินค่าบํารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชําระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่ มีอํานาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชําระจนกว่าจะชําระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกําหนด

 

 

ที่มา: http://services.home.co.th / http://www.paidobaan.com

 

Tags : ค่าส่วนกลาง ,ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน ,ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร ,บ้าน ,คอนโด