ในการทำธุรกิจอสังหาฯ หรือ ธุรกิจใดๆ ก็ตามเรื่องของการเงินเป็นสิ่งสำคัญมาก ถ้ากระแสเงินสด (Cash Flow) ดี คือ รายได้ (จำนวนเงินเข้า) หัก รายจ่าย (จำนวนเงินออก) แล้วยังเหลือเงิน ก็แปลว่าบริษัทมีเงินพอในการดำเนินกิจการ หรือที่เรียกว่ามีสภาพคล่อง (Liquidity)

Cashflow จึงถือเป็นเรื่องสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ เพราะต่อให้เราขายดี แต่ ขาดทุน การเงินสะดุด บริษัทก็อาจจะไปต่อไม่ได้! Cashflow จึงเป็นตัวชี้วัดสถานะทางการเงินของกิจการหรือของบริษัท โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงเล็งเห็นความสำคัญระหว่างการเงินกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ผู้ที่อ่านสามารถนำความรู้ไปปรับใช้ และคาดการการลงทุนได้ในอนาคต ดังนั้นก่อนเราจะไปดูรายละเอียดอื่นๆเรามาทำความเข้าใจกันก่อนดีกว่าว่า Cash Flow คืออะไร??

 

Cash Flow คือ งบกระแสเงินสดที่แสดงรายละเอียดและการเปลี่ยนแปลงของสถานะทางการเงินของกิจการ หรือบริษัทต่าง ๆ ซึ่งมีความสำคัญอย่างมาก เพราะว่างบกระแสเงินสด หรือ Cash Flow นั้นเป็นงบการเงินที่เอาไว้ใช้แสดงรายละเอียดสถานะการเงินของกิจการ นอกจากนี้งบกระแสเงินสด (Cash Flow) ยังสามารถเป็นตัวช่วยในการวิเคราะห์ ประเมินผล รวมถึงการวางกลยุทธ์ต่าง ๆได้อีกด้วย

 

ในส่วนของการลงทุนด้านอสังหาฯ สามารถใช้เรื่องของงบกระแสเงินสด หรือ Cash Flow เพื่อประมาณการการลงทุนเบื้องต้นได้ ดังนั้นจึงขอทำความเข้าใจก่อนเป็นอันดับแรกคือ เงินสดมีทั้งรูปแบบรับมาแล้วและก็จ่ายออกไป ดังนั้นเราแบ่งได้เป็น 2 อย่าง ดังนี้

 

1. กระแสเงินสดรับ (Cash Flow In) สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะแบ่งได้เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า โดยทั้งสองประเภทนี้มีลักษณะของรายได้ที่ต่างกัน ดังนี้

 

 

1.1 อสังหาริมทรัพย์ประเภทขาย จะมีกระแสเงินสดรับเข้ามาในรูปของ 

• เงินจอง เงินทำสัญญา จะเข้ามาก้อนเดียว : ประมาณ 1-5% ของราคาขาย 
• เงินผ่อนดาวน์ (Down Payment) จะเข้ามาเป็นงวดๆในแต่ละเดือน: ประมาณ 10-20% ของราคาขาย 
• เงินโอน (Transfer) จะเข้ามาเป็นก้อนใหญ่ก้อนเดียวที่หักลบ"เงินจอง+ทำสัญญา+เงินผ่อนดาวน์"ออกจากราคาขายแล้ว เมื่อส่งมอบบ้านหรือห้องชุดได้แล้วเสร็จ 100% ส่วนการผ่อนชำระเงินกู้เป็นเรื่องระหว่างธนาคารกับลูกค้าเท่านั้น

 

1.2 อสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า จะมีกระแสเงินสดรับเข้ามาในรูปของ

• ค่าเช่า อย่าลืมหักลบกับอัตราว่างหรือประมาณการเมื่อไม่มีผู้เช่าด้วย (Vacancy) เนื่องจากต้องเผื่อช่วงเวลาในการหาลูกค้าที่จะเข้าพักทำให้ช่วงนี้ไม่มีรายได้ และการประมาณการรายรับของโครงการในรูปแบบเช่าควรประมาณการไปตลอดอายุของสินทรัพย์เลย 
• ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ที่เก็บเป็นกำไรจากผู้เช่า
• ค่าอาหาร เครื่องดื่ม เป็นรายได้ส่วนที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นส่วนที่เสริมรายได้เข้ามา อย่าง เช่น ห้องอาหารของโรงแรมที่มีไว้รองรับลูกค้าที่เข้ามาพัก เป็นต้น 
• รายรับอื่นๆ

 

2. กระแสเงินสดจ่าย (Cash Flow Out) มีด้วยกันหลากหลายส่วน ดังนี้

 

2.1 ค่าที่ดินโครงการ ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างสูงอีกทั้งในปัจจุบันราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากต้นทุนในส่วนนี้จึงเป็นภาระของผู้ประกอบการเช่นกัน 

• ต้นทุนค่าที่ดิน 
• ต้นทุนค่าพัฒนาที่ดิน เช่น ทดสอบดิน ค่าปรับปรุงที่ดิน ค่าถมที่ดิน ค่าการวางระบบน้ำ ระบบไฟ (Facility) ค่าจัดสวน

 

2.2 ค่าก่อสร้าง จะมีลักษณะจ่ายเป็นงวดงานจนกระทั้่งงานเสร็จ โดยไม่ได้เป็นการจ่ายแบบก้อนเดียวทั้งหมด 

 

 

• ต้นทุนโครงสร้างอาคาร ได้แก่ เหล็ก เสาเข็ม ฐานราก คาน หลังคา คอนกรีต ค่าวัสดุ-ตกแต่งภายใน และอื่นๆ 
• ต้นทุนก่อสร้างถนน 
• ต้นทุนรั้วโครงการ 
• ค่าใช้จ่ายสำรองในระหว่างการก่อสร้าง ค่าโสหุ้ย, ค่าบริหารความเรียบร้อยกับชุมชนแวดล้อมโครงการ 
• ค่าที่ปรึกษาวิศวกรและสถาปนิกคุมงาน 
• ต้นทุนค่าเครื่องจักร 
• ค่าออกแบบ ทั้ง งานสถาปัตยกรรมภายนอก และภายใน

 

2.3 ต้นทุนการดำเนินการ 

• ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ได้แก่ เงินเดือนพนักงาน, ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับทรัพย์สิน (ค่าสาธารณูปโภค, ภาษีทรัพย์สิน, ค่าเบี้ยประกัน), ค่าซ่อมแซม, ค่าการตลาด, ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าเสื่อมราคาอุปกรณ์สำนักงาน เป็นต้น 
• ค่าใช้จ่ายในการขาย ได้แก่ Commission, ค่าโฆษณา, ค่าประชาสัมพันธ์ 
• ค่าธรรมเนียม และภาษี ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 1%, ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1%, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

 

สุดท้ายนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รวบรวมข้อมูลทั้งหมดมาฝากผู้อ่านทุกท่าน หากทราบแล้วว่ากระแสเงินสดรับรวม และกระแสเงินสดจ่ายรวม เมื่อนำมาหักลบกันก็จะได้เป็นกระแสเงินสดสุทธิ (กระแสเงินสดรับ – กระแสเงินสดจ่าย = กระแสเงินสดสุทธิ) จะทำให้เราสามารถรู้ได้ว่าเดือนไหนบวก หรือลบ ทำให้สามารถวางแผนการบริหารทางการเงินได้ดียิ่งขึ้น นอกจากนี้ยังทำให้สามารถคำนวณหาผลตอบแทนในลงทุนว่าคุ้มค่าในการลงทุนหรือไม่

 

 

ดังนั้นจึงได้เกิด หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121) ขึ้นมาที่จัดโดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) ซึ่งเป็นสถาบันอบรมหลักสูตรด้านอสังหาฯระดับนานาชาติ ที่การันตีคุณภาพจากศิษย์เก่าในวงการมากมาย เพื่อที่ต้องการสงเสริมให้ผู้ที่สนใจหรือผู้ที่อยู่ในวงการนี้ได้เรียนรู้และพัฒนาศักยภาพของตนเองนั่นเอง

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (คุณสัญชัย)
Email: lek2@area.co.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

ขอขอบคุณที่มา: สถาบันเทคโนโลยี (ไทย-ญี่ปุ่น) และ terrabk