ขายฝากที่ดิน จำนองที่ดิน คืออะไร ต่างกันอย่างไร พร้อมแบบ ฟอร์ม สัญญา ขายฝาก

คุณเคยสงสัยไหมว่า จำนอง กับ ขายฝาก คืออะไร และแตกต่างกันอย่างไร?  วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) ได้รวบรวมข้อมูลมาให้ทุกคนได้ดูกัน ทั้ง 2 อย่างนั้นต่างกันอย่างไร ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่าจุดมุ่งหมายของการทำสัญญา ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจำนอง หรือขายฝากนั้น บ่งบอกถึงสถานะสัญญาว่าเป็นการกู้เงิน ซึ่งมีการตกลงกันระหว่างเจ้าหนี้ และลูกหนี้ โดยมีหลักทรัพย์มาค้ำประกันนั่นเอง

ขายฝากที่ดิน จำนองที่ดิน คืออะไร ต่างกันอย่างไร

“จำนอง”

คือ การทำสัญญาโดยใช้ทรัพย์สินของผู้จำนองมาเป็นหลักในการค้ำประกันในการชำระหนี้ ซึ่งทรัพย์สินที่นำมานั้นสามารถเป็นได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์ก็ได้ ที่มีใบทะเบียนอยู่ภายใต้กฎหมายที่กำหนดให้สามารถนำมาจำนองได้นั่นเอง 

จุดเด่นของการจดจำนอง

ผู้จำนองมีสิทธิ์ไม่มอบทรัพย์สินที่ค้ำประกันแก่ผู้รับจำนอง พร้อมสามารถใช้งานทรัพย์สินจวบจนถึงระยะเวลาจ่ายหนี้ที่กำหนด หากเลยกำหนดเวลาที่ต้องชำระ ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ฟ้องร้องบังคับชำระหนี้พร้อมดำเนินคดียึดทรัพย์สินที่จำนองได้ภายใต้กฎหมาย

“ขายฝาก”

คือ การทำสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายสามารถไถ่ถอนทรัพย์นั้นคือได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยทรัพย์สินที่มีการขายฝาก จึงแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

 - ประเภทอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน ที่สวน คอนโดมิเนียม บ้านประเภทต่างๆ หรือ ขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน

- ทรัพย์สินประเภทสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ จักรยานยนต์ เรือ และยานพาหนะอื่นๆ 

จุดเด่นของการขายฝาก

ผู้ฝากขาย สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินที่ตัวเองขายฝากได้ตามในระยะเวลากำหนดของสัญญาที่ตกลงกันกับผู้ซื้อฝากไว้ แต่ในขณะเดียวกัน หากผู้ฝากขายไม่สามารถไถ่ถอนคืนตามระยะเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ขายฝากทั้งหมด จะตกเป็นของผู้รับซื้อทันที

การขายฝากต่างจากการขายปกติอย่างไร?

การขายฝากมีหลักประกันทางด้านความปลอดภัย และได้รับการรับการคุ้มครองตามกฎหมายมากกว่าการขายปกติ อีกทั้งตัวผู้ขายฝากสามารถเลื่อนระยะเวลาชำระได้นานถึง 10 ปี (กรณีขายฝากทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์) 

ขั้นตอนการขายฝาก มีการดำเนินการ 3 ขั้นตอน ดังนี้

1. ผู้ขายฝากทำการประกาศขายทรัพย์สินที่ต้องการขายฝาก โดยในรายละเอียดใบสัญญาต้องระบุ วัน ระยะเวลาสัญญาที่ต้องการไถ่ถอนให้ชัดเจนแก่ผู้ซื้อฝาก

2. ผู้ขายฝากดำเนินการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินตัวเองแก่ผู้ซื้อฝากเพื่อรับเงินสด ส่วนผู้ซื้อฝากจะได้ใบโฉนดที่ดิน หลังทั้งสองฝ่ายเซ็นสัญญาที่ ณ กรมที่ดินเสร็จเรียบร้อย

3. ครบกำหนดวาระสัญญา ผู้ขายฝากต้องนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินที่ตนเองขายฝากไว้และจ่ายดอกเบี้ยที่ค้ำประกันไว้ ส่วนผู้ซื้อฝากจะดำเนินการคืนใบโฉนดที่ดิน ในกรณีที่ผู้ขายฝากจ่ายหนี้ครบตามสัญญาที่กำหนดไว้ 

สถานที่ทำสัญญา

ทั้งสัญญาจำนอง และขายฝาก ต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น

 

ข้อแตกต่างที่สำคัญของสัญญาจำนองกับสัญญาขายฝาก

สัญญาจำนอง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่นำมาจำนองไม่ต้องโอนให้ผู้รับจำนอง จึงไม่ต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินที่จำนองใดๆให้แก่ผู้รับจำนอง แต่สัญญาขายฝาก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากต้องโอนให้กับผู้รับซื้อฝาก และต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับซื้อฝากด้วยนั่นเอง

 

กรณีทำผิดสัญญา

สัญญาจำนอง หากสัญญาครบตามกำหนดระยะเวลาแล้ว สามารถจ่ายดอกเบี้ยเพื่อต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องศาลเพื่อบังคับจำนอง แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ต่อไป ซึ่งระหว่างที่โอนฟ้องบังคับจำนอง ที่ดินนั้นๆจะไม่สามารถนำมาขายเองได้อีกต่อไป

 

สัญญาขายฝาก ลูกหนี้ต้องมาไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่กำหนดและตกลงไว้ในสัญญา หากเลยกำหนดตามกฎหมายสามารถขยายเวลากี่ครั้งก็ได้ แต่ต้องไม่เกิน 10ปี

 

สรุปความแตกต่างของสัญญาจำนอง และขายฝาก ดังนี้

	ขายฝาก	จำนอง
วงเงินกู้สูงสุด	ผู้ขายฝากจะได้วงเงินประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน	จำนองจะได้วงเงินประมาณ 10-30% ของราคาประเมิน
ค่าธรรมเนียม	การจดทะเบียน ผู้ขายฝากจะต้องจ่าย ค่าธรรมเนียมในอัตรา 2% ของราคาประเมิน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินที่ดิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า (เฉพาะการขายฝากที่อยู่ในหลักเกณฑ์) ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมินที่ดินหรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า แต่หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์	การจดทะเบียน ผู้จำนองจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม ในอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง
การค้ำประกัน	ผู้ขายฝากบังคับมอบทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝากทันที	ผู้จำนองไม่ต้องมอบทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝาก
สิทธิการใช้ทรัพย์สิน	ผู้ขายฝากไม่มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ทรัพย์สินที่ถูกขายฝาก จนกว่าจะไถ่ถอนทรัพย์สินทั้งหมดออกไป	ผู้จำนองมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ทรัพย์สินต่อไปได้
ระยะเวลาไถ่ถอน	กำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินคืนได้นับแต่เวลาขายฝาก โดยกฎหมายกำหนดทรัพย์สินทั้ง 2 ประเภทไว้ว่า อสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 10 ปี   สังหาริมทรัพย์ ไม่เกิน 3 ปี	กฎหมายการจดจำนอง ไม่มีการกำหนดระยะเวลาในสัญญา ผู้จำนองสามารถชำระหนี้กับผู้รับจำนองจนกว่าจะครบยอดที่กำหนด

 

 

คลิก >> แบบ ฟอร์ม สัญญา ขายฝาก << 

คลิก >> ดาวน์โหลด สัญญา ขายฝาก ที่ดิน pdf <<

 

จะเห็นได้ว่า ทั้ง 2 อย่างนั้นมีความแตกต่างกันอย่างมากในการทำ ดังนั้นผู้ที่จะทำสัญญาไม่ว่าจะ สัญญาจำนอง หรือสัญญาขายฝาก จึงจำเป็นต้องศึกษาหาความรู้ และข้อมูลให้ดีก่อนที่จะตกลงทำสัญญานั้นๆ เพื่อให้ผู้ที่สนใจในเรื่องนี้ได้มีพื้นที่แห่งการศึกษา เรียนรู้ และสร้างความเข้าใจ

 

โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) เป็นสภาบันระดับนานาชาติ ที่มีหลักสูตรด้านอสังหาฯที่ครอบคลุมที่สุดและเปิดสอนมาอย่างยาวนาน เปิดสอนมามากกว่า 20 หลักสูตร ดังนั้นทางโรงเรียนฯ จึงได้มีหัวข้อเกี่ยวกับเรื่องนี้นั่นก็คือ สัมมนา การจำนอง-ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ผู้ที่สนใจจะทำหรือเข้าสู่วงการนี้ได้มีความรู้ ความเข้าใจ ไม่ตกเป็นเหยื่อหรือกลโกงได้นั่นเอง

 

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114

Email: info@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณ: bangkoksmilecondo , The Best Property และ  ddpropert